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Wird auch Ihre Garage von Dingen belegt, die dort eigentlich nicht hingehören? Mit einiger Wahrscheinlichkeit ist die Garage nicht mehr der Ort, an dem Ihr Kraftfahrzeug steht. Statt den Raum Zweck zu entfremden, haben Sie auch eine andere Möglichkeit, die deutliche Vorteile mit sich bringt: Ihre Garage zu Wohnraum umzuwandeln.
Das Wichtigste zur Umnutzung einer Garage
- Der Umbau von einer Garage zu Wohnraum macht die Garage baurechtlich zu einem sogenannten Aufenthaltsraum.
- Die Landes- und Länderbauordnungen definieren Voraussetzungen für Aufenthaltsräume und fordern das Einholen einer Genehmigung für diese Umnutzung.
- Um die Genehmigung zu erhalten muss ein Antrag auf Nutzungsänderung zur Umnutzung der Garage zu Wohnraum beim Bauamt eingereicht werden.
- Die Nutzungsänderung muss gemeinsam mit einem planvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur erstellt werden.
- Erfahrungsgemäß ist das Einhalten von Abstandsflächen zum Nachbargrundstück einer der häufigsten Knackpunkte bei der Umwandlung einer Garage zu Wohnraum.
Gründe für den Umbau einer Garage zu Wohnraum
Vorteil 1 – Besser genutzter Raum
Garagen werden immer weniger und oft auch nur noch "irgendwie" genutzt. Gleichzeitig ist Wohnraum knapp und suboptimal genutzte Fläche auf dem eigenen Grundstück für viele Menschen ein Dorn um Auge. Es lohnt sich schlichtweg, die Nutzung der Fläche zu hinterfragen und gegebenenfalls zu optimieren.
Vorteil 2 – Die Bausubstanz
Bestehende Garagen wurden noch vor wenigen Jahrzehnten meist massiv und in hoher Qualität erstellt. Im Gegensatz zur modernen Fertiggarage bieten sie damit die perfekte Bausubstanz, um zu höherwertigem Wohnraum umgenutzt und umgebaut zu werden.
Vorteil 3 – Die Lage
Ihre bestehende Garage steht nicht nur direkt am Wohngebäude, sie ist vor allem bereits vorhanden. Das heißt, Sie erhalten umnutzbares Bauvolumen ganz ohne die meist aussichtslose Standortsuche im bebauten Umfeld. Zusätzlich unterliegen Garagen einer meist einfachen Erschließungsmöglichkeit.
Vorteil 4 – Die Kosten
Bei Umnutzungen mit Baumaßnahmen steht häufig am Anfang aller Bemühungen das mühsame Ausräumen und Abbrechen dessen, was bisher vorhanden war. Bei der Garage entfällt all das weitgehend, da die Garage an sich ein weitgehend leerer, nicht weit vom Rohbau entfernter Baukörper ist.
Die Nutzungsänderung für einen Garagenausbau beantragen: Antrag und Ablauf
Möchten Sie Ihre Garage zu Wohnraum umwandeln, dann wird ein Bauantrag für die Genehmigung notwendig. Dafür sollten Sie sich Angebote eines Planungsbüros bzw. eines Architekten einholen. In Deutschland fällt die Erstellung eines Bauantrages und damit die Planung eines genehmigungspflichtigen Garagenumbaus in den Aufgabenbereich eines Architekten.
Dieser stellt mit ihnen gemeinsam unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften ein Konzept auf, um daraus anschließend den Bauantrag für eine Nutzungsänderung zu erstellen. Das Ergebnis dieser Genehmigungsplanung ist ein Bauantrag, der die geplante Veränderung darstellt und bei der Behörde zur Bewilligung eingereicht wird.
Planeco Building bietet Ihnen diese Unterstützung mit qualifizierten Architekten zum Festpreis. Welche Unterlagen für eine genehmigungsfähige Nutzungsänderung einer Garage zu Wohnraum erforderlich sind, wird bei den zuständigen Gemeinden geregelt.
In der Regel umfasst der Antrag für eine Nutzungsänderung:
- Auszug aus dem Liegenschaftskaster
- Aktuelle Bauzeichnungen (Grundriss, Ansichten, Schnitte)
- Antragsformulare nach Vorgabe der Bundesländer
- Je nach individuellem Vorhaben, ggf. Befreiungsanträge, Statik, Zustimmung des Nachbarn, ..
Nach einer Prüfung auf Vollständigkeit der Unterlagen erfolgt je nach Verfahrensart eine fachliche Prüfung durch die Baurechtsbehörde. Anschließend erhalten Sie im Idealfall direkt eine Baugenehmigung. Andernfalls sind auch Rückfragen, Nachforderungen, oder Auflagen, z.B. zum Brandschutz, möglich, die gemeinsam mit dem Architekten adressiert werden müssen.
Sobald die Nutzungsänderung Ihrer Garage genehmigt wurde, können Sie beginnen die Umwandlung Ihrer Garage zu Wohnraum in die Tat umzusetzen.
Welche Voraussetzungen muss eine Garage als Wohnraum erfüllen?
Die bisherige Nutzung Ihrer Garage ist in vielerlei Hinsicht weniger hochwertig als die zukünftige Nutzung als Wohnraum, die Sie anstreben. Das bedeutet für das bestehende Gebäude, dass es nicht ohne Anpassungen an diese höheren Ansprüche gelingen kann.
Aus dem Blickwinkel des öffentlichen Baurechts entsteht ein so genannter Aufenthaltsraum, also ein zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeigneter Raum, aus Räumlichkeiten, die vorher genau dazu eben nicht geeignet waren.
Sowohl das Baurecht selbst als auch das Baunebenrecht, also mit der Baumaßnahme verbundene Themen anderer Rechtsgebiete, stellen hier ganz konkrete Anforderungen, die Sie zukünftig erfüllen müssen:
Die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück bei dem Umbau einer Garage zu Wohnraum
Jedes Gebäude muss Abstände zur Grenze und zu anderen Gebäuden auf dem eigenen Grundstück einhalten. Diese Abstände dienen der Sicherung von Belichtung und Belüftung über Fenster und vor allem dem Brandschutz. Garagen dürfen bis zu einer bestimmten Größe als untergeordnete, so genannte „privilegierte“ Bauten auch ohne Abstandsflächen direkt an der Grenze gebaut werden. Nutzen Sie Ihre Garage dagegen um, geht durch den Wohnraum genau diese Privilegierung verloren. Steht Ihre Garage mindestens zweieinhalb Meter von der Grenze weg, haben Sie hier keinerlei Problem.
Für die Nutzungsänderung einer grenzständigen Garage sind Sie dagegen auf die Erteilung einer Befreiung von den Abstandsflächenvorschriften durch die zuständige Baurechtsbehörde angewiesen. Gerade im Gebäudebestand und zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum werden diese Befreiungen sehr großzügig ausgesprochen.
In Abhängigkeit vom Bundesland und den individuellen örtlichen Gegebenheiten kann die Befreiung aber auch von der Zustimmung des Nachbarn abhängig sein, dem Sie mit Ihrem neuen Wohnraum zu dicht „auf die Pelle“ rücken. Einen Rechtsanspruch auf eine notwendige Befreiung haben Sie dagegen nicht!
Der Aufenthaltsraum bei dem Umbau einer Garage zu Wohnraum
Die einzelnen Landes- und Länderbauordnungen stellen an Räume, die dem Aufenthalt dienen sollen, ganz klare Anforderungen. Dabei geht es immer um die erforderliche Raumhöhe, um die Themen Belichtung und Belüftung, sowie den Brandschutz.
Die Raumhöhe dient einem Mindestkomfort und sorgt dafür, dass Licht und Luft in die Tiefe der Räume gelangen kann. Hier variieren die Vorgaben bei Mindestforderungen um 2,30 bis 2,40 Metern.
Zur Versorgung des Aufenthaltsraumes mit Licht und Luft müssen öffenbare Fenster vorhanden sein, deren Gesamtgröße in Summe in Abhängigkeit von der Grundfläche des Raumes ermittelt wird.
Typische Vorgaben schwanken hier um die Größenordnung von 10% in Baden-Württemberg oder 12,5% in Bayern. Gerade das Thema der Belüftung kann aber jederzeit auch technisch, also über eine Lüftungsanlage, abgedeckt werden. So erhalten Sie bei der Belichtung die Möglichkeit, auch feste Verglasungen heranzuziehen.
Zuletzt bleibt das Thema des Brandschutzes. Die Hauptthemen werden bei Ihrer Garagenumnutzung vor allem die Rettungswege und der Brandschutz in Richtung Ihres Nachbarn sein. Denn jeder Aufenthaltsraum braucht zwei Rettungswege, gerade im Erdgeschoss üblicherweise die Tür, durch die Sie den Raum betreten, und ein Fenster zum Ausstieg ins Freie.
Darüber hinaus müssen Sie im Falle fehlender Abstandsflächen zu Ihrem Nachbarn dafür sorgen, dass sich ein mögliches Feuer trotzdem nicht zu Ihrem Nachbarn hin entwickeln kann. Das bedeutet, mindestens die Grenzwand kann durch die Umnutzung von zusätzlichen brandschutztechnischen Anforderungen betroffen sein.
Wärme, Feuchtigkeit, Lärm, Energie bei dem Umbau einer Garage zu Wohnraum
Durch die Umwandlung von der Garage zum Wohnraum entstehen verschiedene bauphysikalische Anforderungen, die Ihr alter / neuer Baukörper erfüllen muss. Dabei geht es vor allem um das Thema des Wärmeschutzes, der der Verhinderung von Schimmel durch Schwitzwasser, aber natürlich auch einem nachhaltigen Umgang mit Heizenergie dient. Daher wird Ihre Nutzungsänderung in den allermeisten Fällen auch immer mit Baumaßnahmen einhergehen.
Hinzu kommen Vorgaben zum Lärmschutz, die im Einzelfall auch Auswirkungen auf die Art Ihrer baulichen Ertüchtigungsmaßnahmen haben können.
beantragen!
Was kostet der Umbau einer Garage zu Wohnraum?
Gerade im Gebäudebestand schwanken die Baukosten durch die sehr individuellen örtlichen Gegebenheiten stark. Bauen und nutzen Sie Ihre Garage um, erwarten Sie aber in aller Regel Baukosten, die deutlich unter den Kosten eines vergleichbar großen Anbaus liegen.
Denn die Bausubstanz der Garage entspricht grob dem Rohbau eines möglichen vergleichbaren Anbaus und kann daher entfallen. Bei kleinen Vorhaben in Garagengröße liegen die Rohbaukosten durchschnittlich in der Größenordnung zwischen einem Drittel bis zur Hälfte eines komplett neuen Baukörpers.
Diesen Anteil sparen Sie durch die Nutzungsänderung weitgehend ein.
Wir empfehlen für den Einzelfall die zu erwartenden Kosten durch einen Fachingenieur, zum Beispiel einen Architekten, frühzeitig schätzen zu lassen. Auch Banken können für den Kredit eines Garagenausbaus eine schriftliche Kostenschätzung des zuständigen Architekten fordern.
Ihre Garage mit Planeco Building in Wohnraum umnutzen zum Festpreis
Der Weg bis zur erfolgreichen Umnutzung einer Garage erfordert mehrere Schritte. Gerade bei der Prüfung der baurechtlichen Gegebenheiten, sowie dem Einholen der Baugenehmigung kommt man als Laie jedoch fachlich an seine Grenzen. Genau aus diesem Grund bieten wir verschiedene Services, um Ihnen bei Ihrer Umnutzung einfach, preiswert und zuverlässig weiterzuhelfen.
Sei es eine initiale Prüfung der Machbarkeit Ihrer Vorstellungen, oder die Beantragung der Nutzungsänderung für Ihre Garage: Gemeinsam evaluieren wir, welches Vorgehen in Ihrem Einzelfall sinnvoll ist und erstellen für Sie kostenfrei ein Angebot zum Festpreis.
Durch das Netzwerk von Planeco Building erhalten Sie fachliche Unterstützung von geprüften, erfahrenen und preiswerten Architekten und Statikern, die für die Umwandlung Ihrer Garage tatkräftig im Einsatz sind. Sie erhalten außerdem hilfreiche Informationen, ein unschlagbares Preis-Leistungsverhältnis, sowie individuelle ganzheitliche Begleitung mit einem festen Ansprechpartner für Ihre Anliegen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!
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