Was ist eine Kernsanierung und wann ist sie notwendig?

Du möchtest ein altes Gebäude umfassend modernisieren und in neuem Glanz erstrahlen lassen? Eine Kernsanierung ist dafür die perfekte Lösung. Aber was bedeutet Kernsanierung genau? Wie der Name schon sagt, erfordert sie eine sogenannte "Entkernung" des Gebäudes, bei der alle vorhandenen baulichen Elemente entfernt werden und nur die Grundmauern und tragenden Wände übrig bleiben. Ausgehend von diesem Rohbauzustand werden alle erforderlichen Arbeiten und neue Einbauten durchgeführt, ähnlich wie bei einem Neubau. In diesem Artikel erfährst du, was bei einer Kernsanierung zu beachten ist und wie sie sich von anderen Bauvorhaben im Bestand abgrenzt.

Eine Kernsanierung ist eine umfassende Erneuerungsmaßnahme eines Gebäudes, bei der sowohl das Innere als auch das Äußere stark verändert werden. Das Gebäude wird bis auf seine tragenden Strukturen, wie Wänden, Stützen, Decken und Fundamente, zurückgebaut. Das Hauptziel besteht darin, die ursprüngliche Bausubstanz wiederherzustellen, indem alle An- und Umbauten, die im Laufe der Zeit vorgenommen wurden, entfernt werden. Dabei wird das bestehende Skelett des Gebäudes in einen neuwertigen Zustand versetzt, wobei das Rohbau-Skelett selbst in der Regel unverändert bleibt und nur bei Bedarf ertüchtigt wird.
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In den folgenden drei Fällen wird eine Kernsanierung in der Regel durchgeführt.

In all diesen Fällen verlängert die Kernsanierung nicht nur die Lebenszeit des Gebäudes, sondern verbessert auch seine Funktionalität und Ästhetik.

Eine Kernsanierung umfasst alle wesentlichen Bereiche eines Gebäudes, die eine Sanierung erfordern. Dazu zählen die Restaurierung der Dachkonstruktion, die Erneuerung der Dacheindeckung und die Aufarbeitung der Fassade. Es werden auch Fenster und Türen ausgetauscht sowie Wasser- und Heizungsrohre erneuert. Zudem erfolgt eine Modernisierung der Elektro- und Sanitärinstallationen. Bei Bedarf können auch Gasleitungen installiert und Maßnahmen zum Wärmeschutz des gesamten Gebäudes durchgeführt werden. Im Keller werden gegebenenfalls die Wände abgedichtet und eine umfassende Sanierung oder sogar eine Trockenlegung durchgeführt. Je nach Zustand des Gebäudes variiert der Sanierungsaufwand für die einzelnen Bereiche. Jedoch ist es in einer klassischen Kernsanierung üblich, dass alle genannten Bereiche erneuert werden, um das Gebäude in einen modernen und funktionalen Zustand zu bringen.

Um eine Immobilie zu renovieren, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Neben der Kernsanierung kann ein Gebäude ebenfalls saniert, modernisiert oder renoviert werden. Jede Möglichkeit unterscheidet sich in spezifischen Merkmalen - das sind die Unterschiede:

Bei der Kernsanierung wird versucht, den ursprünglichen Zustand des Hauses wiederherzustellen. Das Ziel ist hierbei zum Beispiel die Werterhaltung der Immobilie oder die Erhöhung des Wohnstandards. Eine Kernsanierung erfordert einen massiven Eingriff in den Gebäudebestand und geht weit über kosmetische Veränderungen hinaus.

Im Gegensatz zur Kernsanierung bezieht sich die Sanierung auf die Wiederherstellung und Instandsetzung eines Gebäudes, um dessen Funktionalität und Stabilität zu gewährleisten. Beispielhafte Maßnahmen für eine Sanierung können das Entfernen von Schimmel, der Austausch von veralteten Installationen, Dämmung oder Wärmedämmung sein. Bei einer Sanierung ist es außerdem üblich, dass beispielsweise nur einzelne Etagen oder Räume überarbeitet werden. Bei der Kernsanierung hingegen wird das gesamte Gebäude renoviert.

Bei der Modernisierung steht die Anpassung an zeitgemäße, moderne Standards und Anforderungen im Fokus der Arbeiten. Hierbei können verschiedene Maßnahmen ergriffen werden, um beispielsweise die Energieeffizienz zu verbessern, die Gebäudetechnik zu aktualisieren oder die Wohnqualität zu steigern. Eine Modernisierung kann sowohl kosmetische als auch technische Veränderungen umfassen, ohne jedoch den Kern des Gebäudes zu verändern. Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen können der Austausch einer modernen Heizungsanlage oder der Einbau von Isolierglasfenstern sein. Weitere Möglichkeiten einer Modernisierung können die Installation von modernen Sicherheitssystemen (Alarmanlage, Videoüberwachung), barrierefreie Ein- und Ausgänge, oder die Modernisierung der Haustechnik (z.B. Smart Home) sein. Ziel einer Modernisierung ist es oft, langfristig die Kosten für Energie und Wasser zu senken und den Wohnkomfort zu steigern.

Bei einer Renovierung begrenzen sich die ergriffenen Maßnahmen auf die Auffrischung und den Erhalt der oberflächlichen Substanz. Renovierungsarbeiten sind im Vergleich zu Sanierungen und Modernisierungen weniger umfangreich und fokussieren sich auf die Beseitigung der Abnutzung an der Oberfläche. Hier werden keine Eingriffe in die Statik und die Gebäudestruktur vorgenommen. Eine Renovierung dient nur der optischen Verbesserung des Gebäudes und des Wohlgefühls. Arbeiten, die bei einer Renovierung umgesetzt werden, sind meist "Schönheitsreparaturen" wie das Streichen der Wände, Verlegen neuer Böden, Abschleifen von Holzböden und das Ersetzen von Innentüren. Häufig sind es kleinere Arbeiten, die handwerklich versierte Bauherren teilweise auch selbst übernehmen können.

Wie hoch die Kosten einer Kernsanierung sind, hängt von verschiedenen Faktoren - wie den vorhandenen Schäden am Gebäude und dem tatsächlichen Sanierungsbedarf, dem Baujahr des Hauses, der Größe des Hauses und der Möglichkeiten zur Eigenleistung ab. Für ein Gebäude aus den 1970er und 80er Jahren ohne gravierende Mängel sollten als grober Richtwert anfallende Kosten etwa 20% des Kaufpreises als Mindestkosten für die Kernsanierung eingeplant werden. Allerdings muss hier vor allem darauf geachtet werden: Je älter das Gebäude, desto höher sind in der Regel auch die Sanierungskosten.

Bei Immobilien aus den 1950er und 60er Jahren belaufen sich die Mindestkosten auf rund 40% des Kaufpreises, während bei Gebäuden vor dem zweiten Weltkrieg mit Ausgaben von mindestens 50 bis 60% gerechnet werden muss. Hier kommt es bei den Gebäuden maßgeblich darauf an, welche Schäden behoben werden müssen und welcher Standard nach Abschluss der Sanierungsarbeiten hergestellt werden soll. Hier kann man sowohl von KFW Standards, aber auch von Wohnstandards, die sich durch die verwendeten Materialien und das optische Endergebnis auszeichnen, sprechen.

Ein Kostenbeispiel für eine Kernsanierung errechnen wir im weiterführenden Artikel "Haus Kernsanieren - mit welchen Kosten muss ich rechnen?"

Eine Kernsanierung kann, je nach Einzelfall, durch verschiedene Förderprogramme finanziell unterstützt werden. Sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene gibt es Förderprogramme, die die Sanierung und Modernisierung von Gebäuden mit finanziellen Zuschüssen, zinsgünstigen Darlehen oder steuerlichen Vorteilen fördern.
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Für eine energetische Sanierung, besonders für die Aufwertung zu einem Effizienzhaus, stehen durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zinsvergünstigte Kredite von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit zur Verfügung (zuzüglich Tilgungszuschuss). Zusätzlich können Fördermittel vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) beantragt werden, beispielsweise für den Einbau von Wärmepumpen, Pelletheizungen oder Solarthermieanlagen mit Heizungsunterstützung. Eine weitere Möglichkeit zur finanziellen Entlastung ist die Steuerentlastung. Bis zu 20% der Gesamtausgaben für energetische Sanierungen über einen Zeitraum von 3 Jahren und bis zu 200.000 Euro können steuerlich geltend gemacht werden. Bis zu 40.000 Euro können somit pro Wohneinheit zurückerhalten werden.

Informiere dich hier genauer über förder relevante KFW-Effizienzhaus Standards:

Eine Kernsanierung ist ein umfassendes und kostenintensives Projekt. Entscheidend für den Erfolg einer Kernsanierung sind immer die individuelle Zustandsanalyse und die Maßnahmenplanung durch einen Experten. Es lohnt sich, gleich zu Beginn Fachleute wie einen Architekten, Energieberater oder einen Bauingenieur für die Einschätzung der Bausubstanz und der Maßnahmenplanung heranzuziehen um Kosten richtig einzuschätzen und möglichst viele Unwägbarkeiten von Beginn an aufzudecken. Die Kernsanierung bietet dir die Möglichkeit, ein Gebäude von Grund auf zu erneuern und in einen neuen Zustand zu versetzen. Durch die umfassenden Sanierungen tragender Strukturen sowie anderer maßgeblicher Bauteile wie dem Dach, die Fassade und Elektro- und Sanitärinstallationen, wird der Wohnkomfort und auch die Energieeffizienz des Gebäudes verbessert. Finanzielle Fördermöglichkeiten wie KFW und BAFA können Kernsanierungen finanziell besonders attraktiv erscheinen lassen. Eine Kernsanierung ist eine Investition in die Zukunft: durch die Sanierungen lassen sich Heizkosten reduzieren, der Wert der Immobilie steigern und gleichzeitig das Wohngefühl für die Bewohner deutlich steigern. Mit der richtigen ganzheitlichen Planung und der richtigen Finanzierungslösung lohnt sich eine Kernsanierung in jedem Fall.

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