Architekten sind Experten für individuelle Bauvorhaben. Bei Neubau, Umbau, Anbau, Aufstockung oder Sanierung: Architekten lassen Ideen Wirklichkeit werden. Ob kreative Lösungen oder Pragmatismus gefragt sind, hängt vom Bauvorhaben und den persönlichen Präferenzen des Bauherren ab.
Wichtig ist: Für jeden Bauherren gibt es auch passende Architekten. Diese unterscheiden sich sowohl vom Preis her als auch von der Expertise. So gibt es typische Entwurfsarchitekten mit besonderer Design Erfahrung aus Top-Büros, aber auch pragmatische und umsetzungsorientierte Architekten, die eher Wert auf wirtschaftliches Bauen legen. In diesem Artikel erfahren Sie, wovon die Kosten des Architekten abhängen und wie sich diese sinnvoll sparen lassen.
Wichtig ist: Für jeden Bauherren gibt es auch passende Architekten. Diese unterscheiden sich sowohl vom Preis her als auch von der Expertise. So gibt es typische Entwurfsarchitekten mit besonderer Design Erfahrung aus Top-Büros, aber auch pragmatische und umsetzungsorientierte Architekten, die eher Wert auf wirtschaftliches Bauen legen. In diesem Artikel erfahren Sie, wovon die Kosten des Architekten abhängen und wie sich diese sinnvoll sparen lassen.
Wie berechnen Architekten in Deutschland ihr Honorar?
Es gibt verschiedene Ansätze, wie Architekten ihr Honorar berechnen können. Das führt auch dazu, dass Angebote von Architekten sowohl im Preis als auch in der Leistung sehr unterschiedlich ausfallen können.
Nach einer Studie der Bundesarchitektenkammer war die Aufteilung der Berechnungsmethoden der Honorare von Architekten im Jahr 2019 wie folgt:
Nach einer Studie der Bundesarchitektenkammer war die Aufteilung der Berechnungsmethoden der Honorare von Architekten im Jahr 2019 wie folgt:
Abbildung: Eigene Darstellung nach der ‘Architektenbefragung 2020’ der Bundesarchitektenkammer und des Marktforschungsinstitut Reiß & Hommerich. Etwa 20 % der Kammermitglieder (16.651 Personen) nahmen an der Befragung teil.
Abbildung: Eigene Darstellung nach der ‘Architektenbefragung 2020’ der Bundesarchitektenkammer und des Marktforschungsinstitut Reiß & Hommerich. Etwa 20 % der Kammermitglieder (16.651 Personen) nahmen an der Befragung teil.
Jede der Berechnungsmethoden bringt Ihre Vor- und Nachteile mit sich, daher sind Angebot auf Basis unterschiedlicher Methoden kaum vergleichbar. Hierbei ist hervorzuheben, dass eine Berechnung nach HOAI weder die günstigste, noch die teuerste Methode darstellt, jedoch gerade für private Bauherren mit Vorhaben mittlerer Komplexität einige Vorteile bietet. Grundsätzlich ist es das Ziel der HOAI, eine transparente und verbindliche Grundlage für die Honorarberechnung von Architekten und Ingenieuren zu schaffen. Darüber hinaus legt die HOAI durch Ihre Definition der Leistungsbilder die Beratungs- und Leistungsqualität exakt fest, was gerade private Bauherren vor Fehlentscheidungen und ggf. Mehrkosten schützt.
Für Bauvorhaben mit geringer genehmigungsrechtlicher Komplexität empfiehlt sich andererseits ein Pauschalhonorar auf Basis der Zeiteinschätzung. Denn für einfache Vorhaben wird häufig nicht die komplette Leistung nach HOAI benötigt. Weitere Vor- und Nachteile verschiedener Berechnungsmethoden und Leistungsumfänge werden wir zukünftig in einer weiteren Reihe von Artikeln aufgreifen.
Für Bauvorhaben mit geringer genehmigungsrechtlicher Komplexität empfiehlt sich andererseits ein Pauschalhonorar auf Basis der Zeiteinschätzung. Denn für einfache Vorhaben wird häufig nicht die komplette Leistung nach HOAI benötigt. Weitere Vor- und Nachteile verschiedener Berechnungsmethoden und Leistungsumfänge werden wir zukünftig in einer weiteren Reihe von Artikeln aufgreifen.
Welche Faktoren bestimmen das Architektenhonorar maßgeblich?
Diese übergreifenden Faktoren wirken sich maßgeblich auf die Kosten des Architekten aus:
- Geforderter Leistungsumfang
- Anrechenbare Baukosten
- Genehmigungsrechtliche Komplexität
- Qualität der vorhandenen Unterlagen
- Betreuungsansprüche des Bauherren
1. Geforderter Leistungsumfang
Architekten arbeiten nach sogenannten Leistungsphasen, die Bauvorhaben in zeitlich aufeinanderfolgende Phasen unterteilt. Ob ein Architekt beispielsweise nur für die Planung bis zum Bauantrag (Leistungsphase 1–4) oder vollumfänglich inklusive der Bauleitung (Leistungsphase 1–8) beauftragt wird, wirkt sich maßgeblich auf den Aufwand und somit die Höhe des Architektenhonorars aus. Je nach Bauvorhaben empfiehlt sich ein anderer Leistungsumfang, der abhängig ist von Bedarf, Komplexität und der persönlichen Risikofreudigkeit des Bauherren. Es handelt sich daher stets um eine Einzelfallbetrachtung. Bei Planeco Building ergibt sich der Leistungsumfang für eine Beauftragung aus den Vorgesprächen, bereitgestellten Unterlagen und gegebenenfalls einem Vor-Ort-Termin.
2. Anrechenbare Baukosten
Im Rahmen der Angebotserstellung schätzen Architekten die zu erwartenden Baukosten inklusive technischer Anlagen. Im Fachjargon des Architekten sind das die ‘anrechenbaren Baukosten’. Umgangssprachlich sind es auch die ‘Nettobaukosten’, oder die ‘reinen Gebäudekosten’. Diese werden ohne Mehrwertsteuer betrachtet. Andere Kostengruppen wie Nebenkosten, Finanzierungskosten, Grundstückskosten, Erschließung und Außenanlagen zählen hierbei nicht hinzu, da diese die Komplexität der Architektenleistung nicht widerspiegeln.
Bei der Ermittlung der anrechenbaren Baukosten spielt neben der Art des Gebäudes auch die Art des Vorhabens (z.B. Sanierung, Umbau, Anbau, Neubau) eine Rolle. Ein Architekt kalkuliert die zu erwartenden Baukosten in der Regel nach der Norm DIN 276, die auch einfach Kostenschätzung nach DIN 276 genannt wird.
Diese Norm unterteilt alle anfallenden Projektkosten in acht Kostengruppen, die in hunderter Schritten nummeriert sind (Kostengruppen 100 bis 800). Die anrechenbaren Baukosten beziehen sich auf die 300er und 400er Kostengruppen. Bauherren mit einem sehr festen Gesamtbudget können unter Umständen auch rückwärts rechnen und alle anderen Kostengruppen von ihrem Budget abziehen, um ein Gefühl für ihre Zielgröße an Nettobaukosten zu ermitteln.
Bei der Ermittlung der anrechenbaren Baukosten spielt neben der Art des Gebäudes auch die Art des Vorhabens (z.B. Sanierung, Umbau, Anbau, Neubau) eine Rolle. Ein Architekt kalkuliert die zu erwartenden Baukosten in der Regel nach der Norm DIN 276, die auch einfach Kostenschätzung nach DIN 276 genannt wird.
Diese Norm unterteilt alle anfallenden Projektkosten in acht Kostengruppen, die in hunderter Schritten nummeriert sind (Kostengruppen 100 bis 800). Die anrechenbaren Baukosten beziehen sich auf die 300er und 400er Kostengruppen. Bauherren mit einem sehr festen Gesamtbudget können unter Umständen auch rückwärts rechnen und alle anderen Kostengruppen von ihrem Budget abziehen, um ein Gefühl für ihre Zielgröße an Nettobaukosten zu ermitteln.
Es ist gut zu wissen, dass sich auch ein Statiker für sein Honorar auf die anrechenbaren Baukosten beziehen kann. Für den Statiker sind allerdings nicht alle Maßnahmen genauso relevant wie für den Architekten, sodass seine Angabe der anrechenbaren Baukosten immer deutlich geringer ausfällt. Bei dem Statiker werden viele Maßnahmen, welche irrelevant sind für die Statik, wie etwa Malerarbeiten, nicht berücksichtigt. Bei einem Statiker sind die anrechenbaren Baukosten nur ca. 55 % der Nettobaukosten addiert mit rund 10 % der Kosten technischer Anlagen.
In der Praxis können durchaus Konflikte um die anrechenbaren Baukosten entstehen. Hierbei ist wichtig zu wissen, dass im rechtlichen Kontext die anrechenbaren Baukosten des Architekten und nicht die des Bauherren die Entscheidungsgrundlage zur Honorarermittlung darstellen.
Es ist gut zu wissen, dass sich auch ein Statiker für sein Honorar auf die anrechenbaren Baukosten beziehen kann. Für den Statiker sind allerdings nicht alle Maßnahmen genauso relevant wie für den Architekten, sodass seine Angabe der anrechenbaren Baukosten immer deutlich geringer ausfällt. Bei dem Statiker werden viele Maßnahmen, welche irrelevant sind für die Statik, wie etwa Malerarbeiten, nicht berücksichtigt. Bei einem Statiker sind die anrechenbaren Baukosten nur ca. 55 % der Nettobaukosten addiert mit rund 10 % der Kosten technischer Anlagen.
In der Praxis können durchaus Konflikte um die anrechenbaren Baukosten entstehen. Hierbei ist wichtig zu wissen, dass im rechtlichen Kontext die anrechenbaren Baukosten des Architekten und nicht die des Bauherren die Entscheidungsgrundlage zur Honorarermittlung darstellen.
3. Genehmigungsrechtliche Komplexität
Das Baurecht ist in Deutschland im Baugesetz, sowie in der Bauordnung geregelt. Es definiert einen rechtlichen Rahmen, innerhalb dessen sich Bauherren und Beteiligte bewegen müssen. Es gibt durchaus Bauvorhaben, die sich exakt an der Grenze des Genehmigungsfähigen bewegen und diese maximal ausreizen möchten. Sind die Wünsche des Bauherren rechtlich nur unter erschwerten Bedingungen wie dem Herbeiziehen von Präzedenzfällen machbar und äußerst kreative Lösungen erforderlich, so fließt dieser Aspekt in die Preisfindung des Architekten mit ein. Denn diese Fälle erfordern zum einen besonders viel Erfahrung und zum anderen einen erhöhten Abstimmungsaufwand mit Ämtern und anderen Stakeholdern.
Außerdem kommt es in komplexen Fällen häufiger zu Nacharbeiten, was bedeutet, dass sich Leistungen wie Entwürfe und Flächenberechnungen häufiger ändern. Das kann schnell zu Mehrarbeit, längeren Projektzyklen und letztlich auch zu höheren Kosten aufseiten des Architekturbüros führen. Abschließend ist die genehmigungsrechtliche Komplexität des Bauvorhabens eine Abwägungssache des Architekten. Sie richtet sich nach den Wünschen des Bauherren, sowie den rechtlichen und örtlichen Gegebenheiten.
Außerdem kommt es in komplexen Fällen häufiger zu Nacharbeiten, was bedeutet, dass sich Leistungen wie Entwürfe und Flächenberechnungen häufiger ändern. Das kann schnell zu Mehrarbeit, längeren Projektzyklen und letztlich auch zu höheren Kosten aufseiten des Architekturbüros führen. Abschließend ist die genehmigungsrechtliche Komplexität des Bauvorhabens eine Abwägungssache des Architekten. Sie richtet sich nach den Wünschen des Bauherren, sowie den rechtlichen und örtlichen Gegebenheiten.
4. Qualität der vorhandenen Unterlagen
Gibt es Pläne zum Grundstück oder Bestandsgebäude? Spiegeln die Pläne den aktuellen Stand des Gebäudes wider oder gab es nachträgliche Änderungen? Sind die Pläne lesbar? Die Qualität vorhandener Pläne ist ein möglicher Kostenpunkt, weil unter Umständen neue Grundrisse etc. erstellt werden müssen. Wenn gar nichts vorhanden ist, dann ist ein Aufmaß der bestehenden Räumlichkeiten für die Planerstellung und spätere Genehmigungsfähigkeit notwendig. Über die Brauchbarkeit von Bestandsplänen wird im Einzelfall entschieden.Wer die Immobilie später verkaufen möchte, sollte ohnehin ein Aufmaß und die Erstellung digitaler Grundrisse etc. in Erwägung ziehen.
5. Ansprüche des Bauherren
Es gibt auch auf der Bauherrenseite Unterschiede in der Erwartungshaltung bezüglich der Betreuung durch einen Architekten. Wer keinen Zeitdruck hat, flexibel ist, eher pragmatisch und mit sehr klaren Vorstellungen an das Projekt herangeht, kann durchaus Architektenkosten sparen. Insbesondere, wenn das Projekt genehmigungsrechtlich unproblematisch einzuordnen ist.
Am Beispiel eines Neubaus würde dies folgendes bedeuten:
Am Beispiel eines Neubaus würde dies folgendes bedeuten:
- Das Bauvorhaben richtet sich strikt nach Bebauungsplan
- Der Bauherr hat seinen Grundriss für sich selbst bereits durchdacht und skizziert
- Das Grundstück ist quadratisch bzw. rechteckig, hat keine Hanglage und bietet ausreichend Platz für den gewünschten Grundriss; die Abstände zu Nachbargebäude werden eindeutig eingehalten
Wenn der Bauherr andererseits eher gehobene Wünsche besitzt wie eine Planung gestützt durch eine 3D-Visualisierung, Renderings, oder Modellen, dann spiegelt sich dies ebenfalls im Preis wider. Denn höhere Ansprüche bedeuten für den Planungsprozess einen höheren Zeitaufwand des Architekten.
Grundsätzlich ergibt sich die Einschätzung der Ansprüche des Kunden aus:
Grundsätzlich ergibt sich die Einschätzung der Ansprüche des Kunden aus:
- Dem Kommunikationsbedarf und der Regelmäßigkeit des Austauschs (wöchentliche Regeltermine oder eine punktuelle Abstimmung nach Bedarf)
- Geschwindigkeit der Leistungserbringung (gibt es enge Fristen bis zur Einreichung oder ist der Bauherr flexibel)
- Visualisierung (keine, 2D-Pläne, hochauflösende Renderings, 3D-Visualisierung z. B. mit Virtual Reality Begehung)
- Anzahl der Varianten und Entwurf Schleifen (bloßes Abzeichnen der Kundenwünsche oder gemeinsame Stilfindung in mehreren Vorentwürfen)
Baugenehmigungen deutschlandweit
Regional erfahrene Architekten
Preiswert & in Rekordzeit
Architektenkosten nach Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
Ein Weg, das Architektenhonorar festzulegen, ist über die Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Bis 2021 war sie der verbindliche Preisrahmen für die Vertragsgestaltung. Wettbewerb sollte demnach nicht über den Preis, sondern rein über die Leistung erfolgen. Außerdem galt die HOAI als bundesweiter Standard und legte eine Mindestqualität fest. Diese Honorarverordnung ist bei einigen Architekten nach wie vor gängige Praxis.
Interessierte Bauherren können hierfür zum Beispiel diesen Onlinerechner zur Berechnung des Architektenhonorars gemäß HOAI verwenden und mit Veränderung verschiedener Variablen ein Gefühl für die Kosten gemäß HOAI bekommen. Die aktuelle Version ist die HOAI 2021, welche die zuvor gültige HOAI 2013 ablöste.
Typische Eingabegrößen für Bauherren von Wohngebäuden sind dabei:
Interessierte Bauherren können hierfür zum Beispiel diesen Onlinerechner zur Berechnung des Architektenhonorars gemäß HOAI verwenden und mit Veränderung verschiedener Variablen ein Gefühl für die Kosten gemäß HOAI bekommen. Die aktuelle Version ist die HOAI 2021, welche die zuvor gültige HOAI 2013 ablöste.
Typische Eingabegrößen für Bauherren von Wohngebäuden sind dabei:
- Honorarzone: III (typische Wohngebäude, steht für die generelle Planungsanforderung nach Gebäudetyp)
- Honorarsatz: tendenziell Mittelsatz (im Ermessen des Architekten)
- Anrechenbare Baukosten: (Nettobaukosten)
- Zuschlag: bei Bestandsgebäuden ca. 5–20 % (im Ermessen des Architekten, liegt bei 20 %, wenn nicht anders vereinbart)
- Besondere Leistungen: nur falls notwendig (tbd.)
- Zusätzliche Leistungen: nur falls notwendig (tbd.)
- Nebenkosten: 5 % (kann leicht variieren, im Ermessen des Architekten)
- Mehrwertsteuer: 19 %
- Leistungsphasen: Benötigte Leistungen des Bauherren (z. B. LPH 1–4 entspricht dem Bauantrag)
Das Ergebnis ist eine tabellarische Auflistung mit den jeweiligen Kostenpositionen pro Leistungsphase.
Architektenkosten abweichend von der HOAI
Seit 2021 ist diese Regelung nach HOAI nicht mehr verpflichtend, wodurch sich mehr Freiheiten ergeben. Genauer gesagt entfallen seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs die bis dato verbindlichen Höchst- und Mindestsätze der Honorare. Architekten unterliegen seitdem vollständig den Regeln des freien Marktes.
Es steht Architekten frei, von der HOAI abzuweichen, wenn das im jeweiligen Kontext für sie machbar ist. Bei geringerer Komplexität ist das erfahrungsgemäß durchaus denkbar und für Bauherren günstiger. In einem solchen Fall wird die erforderliche Leistung in einem individuellen Angebot aufgelistet und zum Beispiel mit einem Pauschalpreis versehen. Die oben beschriebenen Faktoren wie etwa anrechenbare Baukosten, Leistungsumfang etc. spielen auch hier eine Rolle.
Es steht Architekten frei, von der HOAI abzuweichen, wenn das im jeweiligen Kontext für sie machbar ist. Bei geringerer Komplexität ist das erfahrungsgemäß durchaus denkbar und für Bauherren günstiger. In einem solchen Fall wird die erforderliche Leistung in einem individuellen Angebot aufgelistet und zum Beispiel mit einem Pauschalpreis versehen. Die oben beschriebenen Faktoren wie etwa anrechenbare Baukosten, Leistungsumfang etc. spielen auch hier eine Rolle.
Tipp: Als Bauherr sollte man stets auf das Preis-Leistungs-Verhältnis im Angebot des Architekten achten. Wer sich für eine andere Art der Honorarberechnung als nach HOAI interessiert, sollte das frühzeitig und offen beim Architekten ansprechen. Nur er kann beurteilen, ob das im Einzelfall für ihn möglich ist.
Vorsicht: Diese Gesetzesänderung hat auch schwarzen Schafen Türen geöffnet. Bei zu günstigen Angeboten von Architekten sollten Bauherren skeptisch sein. Es besteht durchaus eine Parallele zur Qualität der Arbeit. Eine gute, zuverlässige Planung eines Architekten ist durchaus ihr Geld wert. Fehler zeigen sich bei Bauvorhaben nicht immer direkt, weshalb bei mangelnder Planungsqualität im schlimmsten Fall nachträglich unvorhergesehene Zusatzkosten entstehen.
Tipps um Architektenkosten zu sparen
- Den Architekten proaktiv unterstützen: Bauherren können Pläne & relevante Dokumente teilweise selbst einholen, sowie ihre Ideen und Vorstellungen für die Planung bereitstellen. Je konkreter die Zielvorstellungen auf der Bauherrenseite sind, desto nützlicher für die Planung. Ein Architekt wird immer daran anknüpfen, Ideen fachlich evaluieren und optimieren. Wer seine Vorstellungen und Prioritäten z. B. schriftlich zusammenfassen oder visualisieren kann, hilft dem Architekten, Wünsche besser zu verstehen. Ein gewisses Maß an Entscheidungsfreudigkeit ist ebenfalls gerne gesehen, um die Planung beispielsweise mit einer begrenzten Anzahl an Entwurfsanpassungen zu durchlaufen.
- Klare Kommunikation: Eine offene und effektive Kommunikation beugt Missverständnissen vor und ist wichtig für alle Beteiligten. Die Erwartungshaltung und Feedback klar zu kommunizieren, ist von Anfang an essenziell für den Architekten. Eine einfache oder eher schwerfällige Kommunikation beeinflusst das Preisempfinden des Architekten durchaus.
- Angebote vergleichen: Bauherren können davon profitieren, mehrere Angebote zu vergleichen. Preis-Leistung variiert bei Architekten mitunter sehr stark. Bauherren können auch über Planeco Building Angebote für Planungs- und Bauleistungen erhalten. Wir unterstützen gerne dabei, eine individuelle Lösung zu finden.
Fazit: Die Kosten eines Architekten können sehr unterschiedlich ausfallen
Es gibt mehrere Faktoren, die sich auf die Kosten im Angebot eines Architekten auswirken. Je komplexer das Vorhaben und je größer der Leistungsumfang, desto höher das Architektenhonorar. Grundsätzlich gilt: Der Aufwand variiert stark nach Bauvorhaben. Der vorvertragliche Austausch zwischen Architekt und Bauherr ist eine wichtige Komponente für die Ermittlung des projektspezifischen Aufwands und damit der zu erwartenden Kosten des Architekten.
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