Schritt für Schritt zur erfolgreichen Kernsanierung

Die Kernsanierung ist ein umfassendes Vorhaben, das notwendig ist, wenn an einem Gebäude größere strukturelle Veränderungen oder Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden. In diesem Artikel wird der Ablauf einer Kernsanierung genauer betrachtet und verschiedene Schritte erläutert, die bei Kernsanierungen mit Architekt und auch bei Kernsanierungen ohne Architekt durchgeführt werden sollten. Dazu erhalten Sie Tipps, was bei einer Kernsanierung unbedingt beachtet werden sollte.

Der Ablauf einer Kernsanierung: Schritt für Schritt erklärt

Grundsätzlich gilt bei Sanierungen: Von außen nach innen arbeiten.

Beispiel aus der Praxis: Zuerst erfolgen die großflächigen Außenarbeiten an Fassade und Dach, anschließend werden neue Fenster und Türen eingesetzt. So wird sichergestellt, dass die neuen Fenster optimal an die neue Fassade angepasst werden können, sodass keine Undichtigkeiten entstehen.

Die einzelnen Phasen unterteilen sich wie folgt:

1. Vorbereitung und Planung der Kernsanierung mit Architekt

Bestandsunterlagen zum Gebäude zusammenstellen

Die Vorbereitungsphase einer Kernsanierung ist entscheidend für den Erfolg des gesamten Projekts. Sie beginnt mit dem Zusammentragen der Bestandsunterlagen der jeweiligen Immobilie. Die Bestandsunterlagen erhalten Bauherren entweder vom Verkäufer bzw. vorherigen Eigentümer oder alternativ durch eine Einsicht beim Bauaktenarchiv. Wenn keine Bestandsunterlagen vorhanden sind, wird ein Bestandsaufmaß, das heißt die Erstellung neuer Pläne, notwendig.

Die Bauakte besteht in der Regel aus Grundrissen, Ansichten und Schnitten des Bestandes, einer Baubeschreibung und der Bestandsstatik.
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Bestandsunterlagen und Informationen dem Architekten bereitstellen

Sobald alle Bestandsunterlagen vorliegen, bietet es sich an, diese dem Architekten, mit dem man das Projekt potenziell angehen möchte, zur Verfügung zu stellen. Dies hat den Hintergrund, dass der Architekt so die Chance hat, sich frühzeitig in das Projekt einzufinden. Der Architekt wird die Gelegenheit nutzen, die Kernsanierung schrittweise zu durchdenken, sowie die Machbarkeit und mögliche Problemstellen in den Plänen zu identifizieren. Nach Rücksprachen zur geplanten Kernsanierung kann ebenfalls ein Vor-Ort-Termin mit dem Architekten sinnvoll sein.
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Für angehende Bauherren geht es darum, möglichst früh eine realistische Einschätzung zu erforderlichen Maßnahmen sowie potenziellen Kosten zu erhalten. Während die Spanne einer Größenordnung bereits früh gegeben werden kann, ist die detaillierte Kostenermittlung Bestandteil des Planungsauftrages.
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Die Zusammenarbeit mit einem Architekten beginnen

Als nächstes folgt die Angebotserstellung durch den Architekten, sowie der gemeinsame Vertragsschluss für die angefragte Unterstützung.

Bei der Kernsanierung mit Architekt werden, nach der Analyse der Ist-Situation, unter Anderem die folgenden Punkte gemeinsam erarbeitet:

Wie soll die zukünftige räumliche Aufteilung aussehen aufgrund der Nutzung und den Bedürfnissen des Bauherren?
Welche Maßnahmen müssen ergriffen werden, um das Gebäude auf den aktuellen technischen Stand zu bringen? Müssen Rohre und Elektrizität erneuert werden?
Welche energetischen Maßnahmen kommen bei diesem Gebäude in Frage?
Sollte man einen Energieberater oder andere Planer hinzuziehen?

Nachdem ein Sanierungskonzept bzw. eine Vorplanung ausgearbeitet ist und somit auch diese Fragen beantwortet sind, erhält der Bauherr eine Kostenschätzung nach DIN 276 für seine Maßnahmen. Diese Kostenschätzung soll dem Bauherren helfen, den finanziellen Umfang der Maßnahmen einzuordnen und eine Finanzierung in der richtigen Höhe aufzustellen.‍

Spätestens sobald der finanzielle Umfang und das Vorkonzept stehen, wird es empfohlen, sich von einem Energieberater über die Fördermöglichkeiten des entsprechenden Projektes aufklären zu lassen. Der Energieberater hilft bei der Entscheidung, ob das Projekt mithilfe von BAFA-Fördermitteln, einem KFW-Kredit oder regionalen Fördermitteln finanziert werden kann.

Des Weiteren unterstützen gute Energie-Effizienz-Experten auch dabei zu identifizieren, ob Fördermittel miteinander kombinierbar sind, um Ihre Bauherren finanziell bestmöglich auf das Projekt vorzubereiten.‍

Wichtig: Anträge für die Förderung der Kernsanierung müssen in jedem Fall vor Beauftragung und der Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen gestellt werden, um von BAFA-Fördermitteln und KfW-Krediten profitieren zu können. Daher ist es ratsam, spätestens in der Leistungsphase 2 d.h. in der Vorplanung einen Energieberater hinzuzuziehen.

Wenn es sich bei Ihrem Vorhaben um ein genehmigungspflichtiges Vorhaben handelt, wäre der nächste Schritt die Abstimmung eines konkreten Entwurfs mit dem Architekten und infolgedessen die Erstellung eines Bauantrags. Hier ist darauf zu achten, dass Genehmigungsverfahren mehr als drei Monate in Anspruch nehmen können und daher immer frühzeitig angestoßen werden sollten, noch bevor Termine mit Handwerkern vereinbart werden. Ob Sie für Ihr Vorhaben einen Bauantrag benötigen, können Sie entweder mit einem lokalen Architekten oder in der kostenlosen Erstberatung mit Planeco Building in Erfahrung bringen.

2. Rückbau und Entkernung

Nach Abschluss der Vorbereitungsphase beginnt die Demontage- und Entkernungsphase. In diesem Schritt werden alte oder beschädigte Materialien, wie beispielsweise Wände, Böden, Decken oder Installationen, entfernt.

Es ist wichtig, dass dieser Prozess sorgfältig durchgeführt wird, um Schäden an benachbarten Strukturen zu vermeiden. Darüber hinaus müssen bestimmte Materialien, wie Asbest oder andere schädliche Substanzen, ordnungsgemäß entsorgt werden.

3. Strukturelle Veränderungen

Während einer Kernsanierung können strukturelle Veränderungen am Gebäude vorgenommen werden, um den Raum optimal zu nutzen oder strukturelle Probleme zu beheben. Dies kann den Abriss von Wänden, das Hinzufügen von Trägern oder das Verstärken der Fundamente umfassen.

In einigen Fällen sind Berechnungen eines Statikers erforderlich, um sicherzustellen, dass die Änderungen den geltenden Bauvorschriften entsprechen. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Architekten oder Statiker ist in diesem Stadium für dich entscheidend.

4. Elektrik und Sanitär

Im nächsten Schritt werden elektrische und sanitäre Anlagen überprüft und bei Bedarf aktualisiert. Veraltete oder unsichere Elektroinstallationen werden entfernt und durch neue, den aktuellen Standards entsprechende Systeme ersetzt.

Ebenso werden die sanitären Anlagen überprüft und gegebenenfalls repariert oder erneuert. Die Einhaltung der geltenden Sicherheitsvorschriften und Normen ist von größter Bedeutung, um die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten. Nach Abschluss der Sanitärmaßnahmen können die betroffenen Räume gefliest werden.

5. Isolierung und Dämmung

Eine effektive Isolierung und Dämmung spielt eine zentrale Rolle bei einer Kernsanierung. Im Vorfeld entscheidest du dich für die Materialien und Techniken, die zum Einsatz kommen sollen, wie zum Beispiel Wärmedämmverbundsysteme, Dachdämmung, Fenster- und Türdämmung sowie die Dämmung der Außenwände.

Die Auswahl der richtigen Dämmstoffe und die fachgerechte Installation tragen dazu bei, langfristig die Energieeffizienz der Immobilie zu verbessern.

6. Innenausbau und Oberflächengestaltung

Beim Innenausbau und der Gestaltung der Oberflächen sind deiner Kreativität keine Grenzen gesetzt. In diesem Schritt werden Trockenbauwände installiert, neue Fußböden verlegt, Wandverkleidungen angebracht und Oberflächenmaterialien wie Farben, Tapeten oder Fliesen ausgewählt.

Der Innenausbau bietet zudem die Gelegenheit, die gewünschte Raumaufteilung und das Design umzusetzen.

7. Abschlussarbeiten

Die Abschlussarbeiten bilden den letzten Schritt einer Kernsanierung. Dazu gehören das Streichen der Wände, die Installation von Beleuchtungskörpern, das Anbringen von Tür- und Fensterzargen, die Montage von Sanitäreinrichtungen sowie die Endreinigung des renovierten Gebäudes.

Ziel ist es, den letzten Schliff zu geben und sicherzustellen, dass alles bereit für die Nutzung des sanierten Gebäudes ist.

6 Tipps für die Planung einer Kernsanierung

Eine Kernsanierung ist ein komplexes Projekt, das sorgfältige Planung und professionelle Durchführung erfordert. Damit sie möglichst erfolgreich ist, solltest du einige Dinge unbedingt beachten:

Budget realistisch kalkulieren

Nimm dir Zeit, um dein Budget realistisch zu kalkulieren. Berücksichtige dabei sowohl die erwarteten Kosten als auch einen Puffer für eventuelle unvorhergesehene Ausgaben. Erkundige dich frühzeitig über deine finanziellen Möglichkeiten, z. B. bei einem Finanzierungsberater, um dein verfügbares Budget grob abzustecken. Lasse dir dann von einem Architekten oder Ingenieur eine Kostenschätzung ausstellen und rechne etwas konservativer.
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Förderungen & Finanzierung sichern

Überprüfe, welche Förderprogramme und Finanzierungsmöglichkeiten für deine Kernsanierung in Frage kommen. Ziehe einen Fachmann hinzu, um dich individuell beraten zu lassen.

Ein Architekt oder Energieberater kann dir beispielsweise dabei helfen, einzuordnen, ob ein KfW-Effizienzhausstandard in deinem Kontext realistisch ist oder welche Maßnahmen förderfähig sind. Dies kannst du dann in deine Kosten-Nutzen-Betrachtung einbeziehen. Für die Finanzierungsanfrage kannst du dir auch früh eine Kostenschätzung durch einen Architekten erstellen lassen.

Priorisierungsliste erstellen

Erstelle vor Sanierungsbeginn eine Liste mit deinen Prioritäten für dein Projekt. Falls das Budget knapp werden sollte, kannst du die Arbeiten nach ihrer Dringlichkeit ordnen und vorübergehend weniger wichtige Aspekte verschieben.

Architekt sorgsam auswählen

Wähle deinen vertrauten Architekten zu Beginn der Planung sorgfältig aus – die gesamte Planung basiert auf seinen Bewertungen und Empfehlungen. Achte darauf, dass er erfahren, zuverlässig und kompetent ist, um sicherzustellen, dass deine Kernsanierung auf einer soliden Grundlage erfolgt.

Zeitpuffer einplanen

Es gibt oft unvorhergesehene Verzögerungen während der Bauphase, sei es aufgrund von Lieferengpässen oder unerwarteten Problemen. Plane daher einen Zeitpuffer bereits zu Beginn der Kernsanierung ein. Damit minimierst du Stress und hast die Möglichkeit, auf unvorhergesehene Situationen angemessen zu reagieren.

Sorgfältige Auswahl von Baufirmen & Materialien

Genau so wichtig wie eine sorgfältige Planung ist eine kompetente und qualitativ hochwertige Ausführung der Arbeiten. Nimm dir Zeit, um Baufirmen und Handwerksbetriebe sorgfältig auszuwählen.

Vergleiche verschiedene Angebote, frage Bekannte nach Empfehlungen und achte darauf, dass die Chemie stimmt und die Unternehmen über die erforderliche Expertise verfügen.

Gleiches gilt für die Auswahl der Materialien. Überlege, welche Materialien sich leicht ändern lassen und wo es sinnvoll ist, in hochwertige und langlebige Materialien zu investieren.

Tipp: Um Einsparpotenziale aufzudecken, kannst du bei Materialien daran denken, was sich später leicht ändern lässt – beispielsweise Türgriffe, Lichtschalter, Armaturen. Hier kannst du günstigere Materialien auswählen. Alles was aber kostenintensiv ausgetauscht werden muss – z.B. Fliesen, Holzdielen, Treppen –, sollte werthaltiger sein.

Fazit: Ablauf der Kernsanierung sorgfältig planen

Eine Kernsanierung ist ein umfangreiches Projekt für eine Familie. Die Vielzahl an Möglichkeiten und Beteiligten, gilt es sorgfältig aufeinander abzustimmen. Da eine Kernsanierung eine langfristige Investition darstellt, empfehlen wir den Ablauf der Kernsanierung frühzeitig mit fachlicher Unterstützung aus den relevanten Fachbereichen zu planen. Hierzu zählen Architekten für die planerischen Aufgaben und Energieberater bzw. Energie-Effizienz-Experten bei Fördermittel Themen sowie Statiker, wenn das Tragwerk betroffen ist.

Offene Fragen zur bevorstehenden Kernsanierung? Unsere Experten von Planeco Building stehen dir jederzeit zur Seite.

Schritt für Schritt zur erfolgreichen Kernsanierung: Der optimale Ablauf der Planung!