Haus Kernsanieren – mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Als Eigentümer eines älteren Hauses steht man meist unweigerlich vor der Entscheidung, dieses kernsanieren zu lassen. Bevor man sich an die Kernsanierung wagt, sollte man zunächst ein Verständnis für die zu erwartenden Kosten entwickeln.

Unter einer Kernsanierung versteht man den Rückbau eines Gebäudes auf seine Kernstruktur und den anschließenden Neuaufbau. Das heißt, der Eigentümer bringt sowohl die Bausubstanz als auch Installationen des Hauses wieder auf den neuesten Stand der Technik. Dies ist vor allem bei alten Gebäuden notwendig.

Eine Kernsanierung betrifft alle wichtigen Bereiche des Gebäudes. Dazu gehören: Die Sanierung der Dachkonstruktion, Dacheindeckung und der Fassade. Der Austausch von Fenstern und Türen sowie Wasser- und Heizungsrohren. Und die Modernisierung der Elektro- und Sanitärinstallation. Gegebenenfalls fallen auch die Gasinstallation und der Aufbau eines Wärmeschutzes für das gesamte Gebäude an. Zur Sanierung des Kellers zählt, falls erforderlich, die Abdichtung der Wände, die komplette Sanierung oder wenn nötig sogar die Trockenlegung.

Je nach Bauzustand benötigen einzelne Bereiche einen geringeren Sanierungsaufwand. Doch bei einer klassischen Kernsanierung müssen im Regelfall alle genannten Bereiche erneuert werden.

Wie hoch die Kosten einer Kernsanierung sind, hängt immer von den bereits vorhandenen Schäden am Gebäude und dem tatsächlichen Sanierungsbedarf ab. Doch es gibt einige Richtwerte, an denen sich Bauherren orientieren können. Folgende Faktoren sind dabei zu beachten:

Der Zustand des Hauses, das Baujahr des Hauses, die Größe des Hauses, Schäden und Möglichkeiten zur Eigenleistung. Denn ein Baugewerk zu übernehmen, kann die Kosten erheblich reduzieren.

Grundsätzlich gilt: Je älter das Gebäude, desto teurer die Sanierung. Das wären im Falle eines einigermaßen intakten Gebäudes aus den 70er und 80er Jahren als Daumenregel ca. 20 % des Kaufpreises.

Um ein Gebäude aus den 50er und 60er Jahren auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen, muss man mit etwa 40 % des Kaufpreises rechnen.

Bei einem einigermaßen intakten Vorkriegshaus wären das etwa 50 % bis 60 % des Kaufpreises.

Bei Gebäuden, bei denen eine radikale Kernsanierung anfällt, wird man hingegen fast 100 % des Kaufpreises oder sogar mehr zahlen müssen. In diesen Fällen wird nicht selten auch ein Abriss in Erwägung gezogen. Es ist in der Regel ein Architekt, der beratend zur Seite steht, um diesen Balanceakt zu meistern.
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Die Kosten für Sanierungsmaßnahmen hängen allgemein von verschiedenen Faktoren ab. Durch Verteuerung der Maßnahmen können Zusatzkosten entstehen, die man von Anfang an als Puffer in die Planung mit einbeziehen sollte. Die in der Tabelle angegebenen Sanierungskosten dienen lediglich der groben Orientierung. Im Einzelfall können die Kosten variieren, weshalb wir stets zu einer Vor-Ort-Begehung, sowie einer fundierten fachlichen Einschätzung raten.

Eine Kernsanierung ist ein sehr umfangreiches Projekt, daher sollte die Planung der Arbeiten sorgfältig vorbereitet werden. Maßgeblich sind immer die individuelle Zustandsanalyse und die Maßnahmenplanung durch einen Experten. Es lohnt sich, gleich zu Beginn Fachleute wie einen Architekten, Energieberater oder einen Bauingenieur für die Einschätzung der Bausubstanz und der Installationen heranzuziehen. Diese können das Haus auf seine Haltbarkeit und mögliche Energieverluste prüfen. Zudem kann während der Umsetzung ein Bauleiter, der die Gewerke steuert und verhandelt, hilfreich sein.

Nachweise in der Abnahme sind wichtig für Gewährleistungsansprüche, denn Schäden zeigen sich bei Gebäuden häufig erst zu einem späteren Zeitpunkt. Und nachträgliche Zusatzkosten sollten möglichst vermieden werden.

Stehen Umfang und Reihenfolge der Sanierungsarbeiten bereits fest, sollten zügig Angebote eingeholt werden. Denn der Zeitaufwand, der durch den aktuellen Handwerkermangel zusätzlich erhöht wird, muss großzügig eingeplant werden. Angebote zu erhalten und Gewerke zu finden, die auch tatsächlich Kapazitäten haben, kann langwierig sein. Etwa 30 – 40 Ansprachen von einem Gewerk können in manchen Bereichen zu gerade einmal 2-3 seriösen Angeboten führen.
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Dennoch ist es empfehlenswert, mehrere Angebote von Gewerken einzuholen. Das schafft Transparenz über die Marktsituation und -preise. Bei ausgeweiteter Suche findet man oft gute Angebote. Zudem kann es sich lohnen, persönliche Kontakte aus dem Handwerk anzusprechen, die einen Teil übernehmen können. Zu günstige Preise sind in der Branche allerdings mit Vorsicht zu genießen. Zudem sind nicht alle Gewerke zulässig, die man findet. Als Bauherr sollte man mit Sinn und Verstand hinsehen und vor allem Flexibilität, sowie Vorlauf mitbringen.

Um die Kosten einer Kernsanierung zu senken, gibt es unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, auf staatliche Fördermittel zurückzugreifen. Welche Förderungen in Frage kommen, können zum Beispiel der zuständige Architekt oder Energieberater beurteilen.

Die Kosten einer Kernsanierung hängen von mehreren Faktoren ab, die im Einzelfall sehr unterschiedlich ausfallen können. Orientierungswerte können zwar helfen, eine solide Planung erfordert jedoch die frühzeitige Einbindung von Fachpersonal. Ansprechpartner sind beispielsweise Architekten oder Bauingenieure, die sich das zu sanierende Gebäude vor Ort ansehen.