Außensanierung: Worauf du bei der Sanierung mit Einzelmaßnahmen achten solltest

Eine Außensanierung ist ein wichtiger Bestandteil der Immobilienpflege und trägt dazu bei, den Wert und das Erscheinungsbild eines Hauses zu erhalten und zu steigern. Doch wie oft sollte eine solche Sanierung durchgeführt werden und welche Arten von Sanierungsmaßnahmen gibt es überhaupt?

Worauf solltest du von der Planung bis zur Durchführung der Sanierungsmaßnahmen achten? Welche Genehmigungen benötigst du und mit welchen Kosten kannst du im Rahmen von Fassadensanierungen, Dachsanierungen oder Erneuerungen von Garagen und Balkonen rechnen? Antworten zu diesen und weiteren Themen wie Fördermöglichkeiten findest du in diesem Artikel.

Die Außensanierung bezieht sich auf alle Arbeiten, die an der äußeren Fassade eines Gebäudes durchgeführt werden, um sie zu renovieren, zu reparieren oder zu verbessern.

Bei der Außensanierung handelt es sich um den Prozess der Renovierung und Erneuerung der äußeren Struktur eines Gebäudes oder einer Immobilie. Ziel der Außensanierung ist es, das äußere Erscheinungsbild zu verbessern, die Gebäudehülle zu reparieren und zu schützen sowie die Energieeffizienz zu erhöhen. Eine fachgerecht durchgeführte Außensanierung kann nicht nur die Lebensdauer eines Gebäudes verlängern, sondern auch seinen Wert steigern und die Energiekosten reduzieren.

Im Jahr 2022 fand das Öko-Institut hierzu in einer von der deutschen Umwelthilfe in Auftrag gegebenen Studie heraus, dass die Sanierung der energetisch schlechtesten Ein- und Zweifamilienhäuser besonders einkommensschwache Haushalte vor Alters- und Energiearmut schützen kann.

Die Außensanierung eines Gebäudes ist ein wichtiger Bestandteil der Gebäudeinstandhaltung und sollte regelmäßig durchgeführt werden, um Schäden zu vermeiden und den Wert des Gebäudes zu erhalten. Wie häufig eine Außensanierung durchgeführt werden sollte, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Art des Gebäudes, dem Alter des Gebäudes und den Umweltbedingungen.

Wir empfehlen mindestens alle 10 bis 15 Jahre eine umfassende Außensanierung durchzuführen und alle fünf Jahre eine gründliche Inspektion des Gebäudes durchzuführen, um potenzielle Schäden frühzeitig zu erkennen. In einigen Fällen kann eine jährliche Inspektion sinnvoll sein, beispielsweise wenn das Gebäude starken Umwelteinflüssen ausgesetzt ist. Bei bestimmten Anzeichen wie etwa Rissen in der Fassade, Abplatzungen, Feuchtigkeitsprobleme und verwitterte Farben sollte die Sanierung schnellstmöglich durchgeführt werden, um weitere Schäden zu vermeiden.

Es ist auch wichtig, die Außensanierung zu bestimmten Zeiten durchzuführen. Idealerweise sollte die Sanierung in den wärmeren Monaten durchgeführt werden, da das Wetter eine wichtige Rolle spielt. In der kalten Jahreszeit kann es schwieriger sein, Materialien zu trocknen, was zu längeren Arbeitszeiten und höheren Kosten führen kann.

Im Wesentlichen wird bei der Außensanierung zwischen vier unterschiedlichen Sanierungsmaßnahmen unterschieden.

Wie bereits erwähnt geht es dabei in erster Linie darum, das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes zu verbessern, seine Funktionalität zu erhöhen, die Energieeffizienz zu verbessern und mögliche Schäden zu reparieren. Einen Überblick dazu, was du bei der Sanierung von Fenstern und Türen beachten musst, findest du in unserem Artikel zur Innensanierung.

Eine Fassadensanierung ist eine der wichtigsten Außensanierungsmaßnahmen und kann nicht nur dazu beitragen, das Erscheinungsbild deiner Immobilie zu verbessern, sondern diese gleichzeitig vor Witterungseinflüssen zu schützen und die Energieeffizienz zu erhöhen.

Durch Umwelteinflüsse kann die Fassade im Laufe der Zeit verwittern, Risse bekommen oder sogar abblättern, was mittelfristig zu teuren Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen führt. Zudem trägt eine unsanierte Fassade zu Wärmeverlusten bei, was zu höheren Energiekosten und einem ungemütlichen Raumklima führt. Wenn die Fassadensanierung mit modernen Dämmmaterialien durchgeführt wird, trägt diese maßgeblich dazu bei, die Lebensdauer des Gebäudes zu verlängern und den Energieverbrauch zu senken.

Nicht minder relevant als die Fassadensanierung ist die Dachsanierung, da auch diese einen erheblichen Einfluss auf die Gebäudehülle und die Energieeffizienz eines Gebäudes hat. Abgesehen von historischen Gebäuden, bei denen im Einzelfall auch der Austausch eines kompletten Dachstuhles anstehen kann, geht es bei Dachsanierung primär um eine Neueindeckung des Daches sowie eine Dämmung welche den Mindestvorgaben des GEG entsprechen muss. Häufig wird im Rahmen der Dachsanierung auch der Dachboden direkt ausgebaut.

Die Lebensdauer eines Daches ist in besonders hohem Maße abhängig von den gewählten Materialien und kann zwischen 25 Jahren und 75 Jahren betragen. Entsprechend sollte insbesondere bei selbstgenutzten Immobilien nicht nur auf die Anschaffungskosten geachtet werden, sondern eine Vollkostenrechnung angestellt werden. Nachfolgend findest du grobe Richtwerte für die anfallenden Kosten:

Planeco Building hilft dir dabei, deine Dachsanierung zu planen und einen kompetenten Fachplaner für dein Projekt zu finden.

Ein beschädigter Untergrund aufgrund von Feuchtigkeit, Frost oder Abnutzungsspuren ist der häufigste Grund für eine Sanierung von Balkonen und Terrassen. Aber auch undichte Stellen und damit einhergehendes Eindringen von Feuchtigkeit in das Mauerwerk sowie Feuchtigkeitsschäden in den angrenzenden Wohnbereichen machen eine Sanierung von Terrassen oder Balkonen unabdingbar.

Neben dem Austausch der Bodenbeläge ist es in den meisten Fällen auch notwendig eine wasserdichte Beschichtung aufzutragen, durch die das Eindringen von Feuchtigkeit verhindert wird. In Einzelfällen kann es auch notwendig sein, die Geländer auszutauschen, wenn diese nicht fachgerecht angebracht wurden und diese somit den Eintritt von Feuchtigkeit in die Gebäudehülle begünstigen.

Sanierungsmaßnahmen, die hauptsächlich auf eine Aufwertung der optischen Erscheinung und Außenflächen abzielen, lassen sich hingegen in der Regel relativ unkompliziert und kostengünstig umsetzen.

Die Sanierung von Garagen oder Carports ist eine unaufwändige Einzelmaßnahme im Rahmen von Außensanierungen und kann in der Regel völlig losgelöst von der eigentlichen Gebäudehülle durchgeführt werden.

Zu den häufigsten Sanierungsmaßnahmen in diesem Bereich zählt neben der Reparatur von Rissen und Schäden im Boden oder an den Wänden, das Austauschen von defekten Toren oder die Erneuerung von Dach und Abdichtung. Eine Erneuerung der Dämmung ist in der Garage in der Regel nur dann empfehlenswert, wenn diese direkt mit der Gebäudehülle verbunden ist und diese somit einen Einfluss auf die Energieeffizienz des Gesamtgebäudes hat.

Ganz gleich welche Außensanierungsmaßnahmen du durchführen möchtest, sorgen diese immer für einen umfangreichen Eingriff in deine Immobilie. Daher sind eine sorgfältige Planung und Vorbereitung für die erfolgreiche Durchführung unerlässlich.

Zunächst solltest du eine Bestandsaufnahme durchführen lassen, um festzustellen, welche Bereiche der Außenhülle deines Hauses repariert oder erneuert werden müssen. Überprüfe dabei besonders die Fassade, das Dach, die Fenster und die Türen, da dies die Bereiche sind, die am meisten dem Wetter und der Umwelt ausgesetzt sind.

Als nächstes musst du ein Budget für die Außensanierung festlegen und gemeinsam mit einem Energieberater mögliche Finanzierungsmöglichkeiten wie Kredite, Zuschüsse oder Förderungen prüfen. Im Anschluss solltest du dich dann, wie nachfolgend beschrieben, mit einem Architekten zusammensetzen, um die erforderlichen Genehmigungen von der örtlichen Baubehörde einzuholen und sicherzustellen, dass deine Pläne den örtlichen Bauvorschriften entsprechen.

Bei Außensanierung sind in der Regel einige Genehmigungen erforderlich. Du solltest unbedingt darauf achten, dass alle Genehmigungen ordnungsgemäß eingeholt werden, da die Durchführung von Sanierungsarbeiten ohne die erforderlichen Genehmigungen zu rechtlichen Konsequenzen führen kann. Da die rechtlichen Rahmenbedingungen sich zwischen den Gemeinden unterscheiden, kann jedoch erst nach einer Prüfung deines individuellen Sanierungsvorhabens gesagt werden, ob und welche Genehmigungen du für dein Sanierungsvorhaben tatsächlich einholen musst.

Als Faustregel kann gesagt werden, dass eine Baugenehmigung auf jeden Fall immer dann erforderlich ist, wenn strukturelle Veränderungen vorgenommen werden, wie beispielsweise das Verändern der Fassade oder das Hinzufügen oder Entfernen von Wänden, Balkonen oder Terrassen.

Um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt werden, empfehlen wir dir vor Beginn der Arbeiten mit einem Architekten zu sprechen, so dass all deine Anforderungen sorgfältig geprüft werden. Wir von Planeco Building helfen dir dabei, den richtigen Architekten für dein Bauvorhaben zu finden. Dieser wird dich dann über die örtlichen Baubestimmungen und Vorschriften informieren. Neben baurechtlichen Aspekten können auch nachbarschaftliche Belange oder der Denkmalschutz Einfluss auf dein Sanierungsvorhaben haben.

Seit dem 01.11.2020 sind im „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden”, kurz Gebäudeenergiegesetz (GEG), alle Verordnungen und Gesetze zur Energieeinsparung sowie der Nutzung erneuerbarer Energien vereint. Entsprechend ist hier auch geregelt, welcher U-Wert bei einer Außensanierung und speziell bei der Fassadendämmung im Rahmen einer neuen Verkleidung der Gebäudehülle oder Anbringung von Putz zu erreichen ist. Bei der Außenwand beträgt der geforderte U-Wert 0,24. Die Dämmung sollte entsprechend zwischen 12 und 16 cm dick sein, je nachdem welches Dämmmaterial verwendet wird. Diese Regelungen haben auch nach der Novellierung vom 01.01.2023 weiterhin Bestand.

In einigen Ausnahmefällen, wie beispielsweise, wenn die Arbeiten zur Putzerneuerung weniger als 10 % der gesamten Fassadenfläche betreffen, gelten die Vorschriften nicht. Um Gewissheit zu haben, bei welchen Maßnahmen das GEG berücksichtigt werden muss, solltest du vor Durchführung deiner Sanierungsmaßnahmen auf jeden Fall mit einem Energieberater oder einem Architekten sprechen.

Die Kosten für eine Außensanierung hängen stark von den durchzuführenden Maßnahmen sowie den verwendeten Materialien ab. Während eine einfache Fassadenreinigung bei Großprojekten bereits ab 5 Euro pro Quadratmeter durchgeführt werden kann, steigen die Kosten bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen inklusive neuer Dämmung und Putz schnell auf mehrere hundert Euro pro Quadratmeter. Bei den Materialien kann als Faustregel festgehalten werden, dass natürliche Materialien in der Regel teurer sind als Synthetische.

Da es insbesondere im Rahmen von energetischen Sanierungsmaßnahmen verschiedene Fördermöglichkeiten gibt, solltest du als Bauherr unbedingt darauf achten, dass die von dir gewählten Materialien die entsprechenden Förderkriterien erfüllen.

Einsparpotenziale bieten sich für dich besonders bei der Auswahl der richtigen Fachfirma. Wir können dir helfen, den richtigen Partner für dein Bauvorhaben zu finden, mit dem du im Zweifelsfall nicht nur beim initialen Angebot sparst, sondern auch durch eine deutlich reduzierte Durchführungszeit der Sanierungsmaßnahmen.

Derzeit gibt es auf Bundesebene im Wesentlichen zwei verschiedene Fördermöglichkeiten für Sanierungsmaßnahmen. Während Komplettsanierungen seitens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit zinsverbilligten Darlehn inklusive Tilgungszuschüssen gefördert werden, fördert das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einzelne Sanierungsmaßnahmen wie beispielsweise die Erneuerung der Wärmedämmung oder Türen und Fenster mit Zuschüssen.

Die Förderungen sind jedoch an eine Reihe an Voraussetzungen gebunden, die sich in regelmäßigen Abständen ändern. Wir empfehlen dir zur Prüfung der Förderfähigkeit deines Vorhabens daher unbedingt, dass du dich vorab mit einem bei der DENA zugelassenen Energie-Effizienz-Experten in Verbindung setzt. Dies ist auch dahingehend notwendig, da nur bestimmte Energieberater überhaupt in der Lage sind, die Förderungen für dich zu beantragen.

Mehr zu diesem Thema erfährst du auch in unseren Artikeln Welche Aufgaben hat ein Energieberater und Was kostet ein Energieberater.

Die Dauer einer Außensanierung ist sehr individuell und hängt immer von der Größe der Immobilie sowie dem Umfang der auszuführenden Maßnahmen ab. Als Richtwert kann veranschlagt werden, dass eine komplette Außensanierung für ein Einfamilienhaus zwischen 10 und 14 Wochen reiner Arbeitszeit in Anspruch nimmt.

Bei jeder Sanierung solltest du jedoch auch unbedingt einen zeitlichen Puffer aufgrund von externen Einflussfaktoren einplanen. Während du witterungsbedingte Unterbrechungen durch die Wahl des Sanierungszeitraumes im Frühjahr oder Sommer auf ein Minimum reduzieren kannst, solltest du für mögliche Genehmigungsprozesse in jedem Fall mindestens drei zusätzliche Monate für deine Sanierung einkalkulieren.

Auch wenn eine Außensanierung in der Regel zur Werterhaltung und Wertsteigerung deiner Immobilie beiträgt, solltest du bei der Auswahl der Fachbetriebe besonders aufmerksam sein. Denn durch eine unzureichend oder mangelhaft durchgeführte Sanierung kann deine Immobilie stark beschädigt werden, so dass dir immense Kosten entstehen.

Eine der häufigsten Folgen einer unzureichenden Außensanierung sind Feuchtigkeitsschäden. Risse in der Fassade oder undichte Dächer können dazu führen, dass Wasser in das Gebäude eindringt und zu Schimmelbildung, Holzfäule und anderen Feuchtigkeitsproblemen führt. Diese Schäden können nicht nur die Struktur des Gebäudes beeinträchtigen, sondern auch die Gesundheit der Bewohner gefährden.

Darüber hinaus kann eine unzureichende Außensanierung auch zu Energieverlusten führen. Undichte Fenster und Türen oder eine unzureichende Dämmung können dazu führen, dass Wärme im Winter entweicht und im Sommer eindringt. Dies kann zu höheren Heiz- und Kühlkosten führen und den Komfort im Inneren des Gebäudes beeinträchtigen.

Bei der Außensanierung kommt es daher wie bei kaum einer anderen Baumaßnahme darauf an, dass diese von einem professionellen Fachbetrieb durchgeführt wird. Hierbei sollten auch moderne Technologien und Materialien zum Einsatz kommen, um eine möglichst hohe Energieeffizienz zu gewährleisten. Wir beraten dich gerne und vermitteln dir entsprechend geprüfte Fachbetriebe.

Eine sorgfältige Renovierung deiner Außenbereiche kann nicht nur das Erscheinungsbild deines Hauses verbessern, sondern auch dessen Wert steigern. Eine regelmäßige Wartung deiner Außenbereiche ist wichtig, um Schäden frühzeitig zu erkennen und zu beheben.

Es gibt verschiedene Arten von Außensanierungen wie die Sanierung von Balkonen und Terrassen oder die Dämmung der Fassade nach GEG. Die Vorbereitung und Planung der Außensanierung erfordert eine genaue Prüfung des Zustands der betroffenen Bereiche und die Festlegung von Zielen und des Budgets.

Genehmigungen können je nach Art der Sanierung erforderlich sein und sollten rechtzeitig eingeholt werden. Die Kosten für eine Außensanierung hängen von verschiedenen Faktoren wie der Art der Sanierung und der Größe des Hauses ab. Über die BAFA sowie die KfW hast du jedoch derzeit die Möglichkeit, die Kosten durch attraktive Förderprogramme zumindest in Teilen zu begrenzen. Hierzu solltest du vor Beginn der Maßnahmen unbedingt mit einem Energieberater sprechen.

Sowohl bei der Vermittlung eines Energieeffizienz-Experten als auch bei der Auswahl der richtigen Fachfirmen kann Planeco Building dich unterstützen. Damit reduzierst du für dich nicht nur den Stress während der Sanierungsphase, sondern kannst dich gleichzeitig vor hohen Kosten durch Folgeschäden im Rahmen ungenügend ausgeführter Sanierungsmaßnahmen schützen.