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Planeco Building
12. Juli 2024
Lesezeit: 15 Min.
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Gute Gründe für einen Dachgeschossausbau
Der Bedarf an Wohnraum wächst. Nicht nur neue Wohnungen sind gefragt, auch der Bedarf je Kopf nimmt stetig zu. Sie sind daher nicht alleine, wenn Sie Wege suchen, für sich selbst weiteren Wohnraum entstehen zu lassen. Eine beliebte Möglichkeit ist der Dachgeschossausbau.
Viele Gebäude besitzen zwar ein Steildach, beispielsweise ein Satteldach, der dort geschaffene Raum wird aber höchstens zu untergeordneten Abstellzwecken genutzt. Gut ist die Idee eines Ausbaus, weil der Raum ja bereits vorhanden ist.
Aber auch die Herausforderungen lauern in genau dieser Tatsache des vorhandenen Bestands. Denn der Bestand bestimmt die Möglichkeiten und setzt die Grenzen dessen, was realisiert werden kann.
Folgende Punkte sprechen für den Ausbau eines Dachgeschosses als Wohnraumerweiterung:
Viele Gebäude besitzen zwar ein Steildach, beispielsweise ein Satteldach, der dort geschaffene Raum wird aber höchstens zu untergeordneten Abstellzwecken genutzt. Gut ist die Idee eines Ausbaus, weil der Raum ja bereits vorhanden ist.
Aber auch die Herausforderungen lauern in genau dieser Tatsache des vorhandenen Bestands. Denn der Bestand bestimmt die Möglichkeiten und setzt die Grenzen dessen, was realisiert werden kann.
Folgende Punkte sprechen für den Ausbau eines Dachgeschosses als Wohnraumerweiterung:
- Die Gebäudehülle existiert bereits.
- Das bestehende Gebäude liefert die grundlegende Infrastruktur des neuen Wohnraums
- Sie nehmen für die Wohnraumerweiterung keine zusätzliche Grundstücksfläche in Anspruch
- Abbruch- und Rückbauarbeiten im ungenutzten Dach fallen minimal aus.
- Bestehende Dachkonstruktionen bieten große Spielräume für kreative Gestaltungen.
- Im Dach entsteht mit Weitblick das „Penthouse des kleinen Mannes“.
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Was versteht man eigentlich genau unter einem Ausbau?
Der Begriff des Dachausbaus ist in aller Munde. Aber was versteht man unter diesem Ausbau? Dem Begriff folgend, könnte man meinen, es geht ganz klar lediglich um das Auskleiden des Dachs mit einer ansprechenden, ästhetischen Innenhülle.
Allerdings fällt der tatsächliche Ausbau nur in den seltensten Fällen so einfach aus.
Allerdings fällt der tatsächliche Ausbau nur in den seltensten Fällen so einfach aus.
Betrachten Sie das Ansinnen aus der zielgerichteten Perspektive, geht es darum, ein baulich vorhandenes Volumen so zu verändern, dass eine Aufenthaltsqualität entsteht.
Die damit verbundenen Arbeiten können in Abhängigkeit vom Ist-Zustand des Daches leicht mit einer umfassenden Sanierung des Daches einhergehen und so verschiedene Themenfelder miteinbeziehen. Welche Belange aus technischer Sicht immer wieder ein Thema sind, erfahren SIe im Folgenden.
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Wann lohnt sich ein Dachgeschossausbau?
Ein ungenutztes Dach führt rasch zu der Idee, hier hochwertigen Wohnraum zu schaffen. Bekanntlich ist nichts unmöglich. Die größere Frage ist aber, wann die Aufgabe lohnt, angegangen zu werden. Das ist dann der Fall, wenn die Voraussetzungen einen Ausbau nicht nur möglich erscheinen lassen, sondern auch den damit verbundenen Aufwand in einem vertretbaren Verhältnis darstellen.
Das Gebäude – Zustand und Bauweise
Die erste Kenngröße für die Rentabilität eines Dachausbaus ist das vorhandene Gebäude selbst. Ausbauen bedeutet immer auch verbessern, erneuern und modernisieren. Steigt der Aufwand für die Optimierung des Vorhandenen aber an, wird die Maßnahme im Vergleich zu einem anderweitigen Bauprojekt immer unrentabler.
Spätestens wenn die zu erwartende Lebensdauer des Gebäudes auf Grund eines schlechten Zustands absehbar ist, stellt sich zu Recht die Frage, ob ein Ausbau tatsächlich sinnvoll ist.
Spätestens wenn die zu erwartende Lebensdauer des Gebäudes auf Grund eines schlechten Zustands absehbar ist, stellt sich zu Recht die Frage, ob ein Ausbau tatsächlich sinnvoll ist.
Der Dachstuhl – Fläche, Höhe und Aufteilung
Lenken Sie Ihren Blick vom gesamten Gebäude hin zum Dach, stellt sich auch hier die Frage, ob die Voraussetzungen eine gute Umsetzung des Ausbaus absehen lassen. Wie viel Wohnfläche wollen Sie entstehen lassen?
Bietet das Dach überhaupt die Möglichkeit, diese Fläche hier entstehen zu lassen? Haben Sie in der bestehenden Dachkonstruktion die Möglichkeit, die gesetzlich vorgeschriebene Raumhöhe herzustellen? Und lassen sich die von Ihnen gewünschten Räume in die bestehende Konstruktion mit ihren tragenden Stützen, Wänden und Dachschrägen einsetzen?
Je häufiger Sie bei diesen Fragen eine eindeutig positive Antwort finden, umso lohnender erscheint der Ausbau.
Bietet das Dach überhaupt die Möglichkeit, diese Fläche hier entstehen zu lassen? Haben Sie in der bestehenden Dachkonstruktion die Möglichkeit, die gesetzlich vorgeschriebene Raumhöhe herzustellen? Und lassen sich die von Ihnen gewünschten Räume in die bestehende Konstruktion mit ihren tragenden Stützen, Wänden und Dachschrägen einsetzen?
Je häufiger Sie bei diesen Fragen eine eindeutig positive Antwort finden, umso lohnender erscheint der Ausbau.
Die Dachneigung – Dreh- und Angelpunkt der Realisierbarkeit
Ein besonderes Augenmerk gilt der Dachneigung. Je flacher sie ist, umso größer werden die Raumanteile mit einer nicht nutzbaren Raumhöhe und umso schwieriger lassen sich Dachflächenfenster sinnvoll positionieren. Alle Neigungen unter einem Bereich um 25 Grad machen den Ausbau zwar nicht unmöglich. Sie erfordern für eine gute Nutzbarkeit des Dachraums aber häufig weitere Maßnahmen, wie Dachgauben oder ausgestellte Dachfenster. Auch sinkt dann das Verhältnis von gebautem und tatsächlich sinnvoll nutzbarer Fläche.
Ihr Bedarf – Im Dach überhaupt sinnvoll?
Zuletzt sollten Sie immer auch die eigene Motivation nochmals auf den Prüfstand stellen. Es ist verlockend, ein vorhandenes Dach mit niedrigeren Kosten auszubauen. Aber entsteht dort tatsächlich das, was Sie sich wünschen? Räume im Dach sind von Dachschrägen geprägt und erschweren die Möblierbarkeit. Logischerweise ist der Weg zum Dachgeschoss der weiteste im ganzen Haus, so dass auch Alten- oder Pflegezimmer hier sicher nicht optimal untergebracht sind. Erkennen Sie hier keine gravierenden Einschränkungen, steht Ihrer weiteren Planung nichts im Wege.
Technische Voraussetzungen für einen einfachen und kostengünstigen Dachausbau
Haben Sie Ihre ersten Überlegungen mit einem positiven Ergebnis abgeschlossen, sollten Sie die Frage der Voraussetzungen nun auch auf technischer Ebene stellen.
Auch hier gilt, dass grundsätzlich nichts einen Dachausbau kategorisch ausschließt. Allerdings führen gute Voraussetzungen zu weniger Aufwand und ganz klar auch niedrigeren Kosten:
Auch hier gilt, dass grundsätzlich nichts einen Dachausbau kategorisch ausschließt. Allerdings führen gute Voraussetzungen zu weniger Aufwand und ganz klar auch niedrigeren Kosten:
- Ist das Dach dicht?
- Sind die Wände und der Innenraum trocken? Sind die Balken fest, trocken und ohne Schädlingsbefall?
- Ist das Mauerwerk frei von Rissen und anderen Schäden?
- Ist der Fußboden eben oder müsste er eingeebnet werden?
- Gibt es Versorgungsleitungen und funktionieren diese noch einwandfrei?
- Ist eine diffusionsoffene Unterspannbahn zwischen Ziegeln und Dachsparren vorhanden?
- Ist ausreichend Dämmung vorhanden oder muss nachgedämmt werden?
Themen beim Dachausbau, für die Sie Profis brauchen
Während Sie die vorgenannten Fragen mit etwas technischem Sachverstand durchaus auch selbst beantworten können, gibt es aber auch technische beziehungsweise inhaltliche Themenfelder, für die Sie unweigerlich auf die Unterstützung von Fachleuten angewiesen sind:
Das Baurecht
Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Sie Ihren Dachausbau einfach umsetzen und brauchen dafür nicht einmal eine Baugenehmigung. Diese Vorgaben können ja nach Standort variieren. Spätestens jedoch, wenn Dachgauben (z.B. für mehr Tageslicht) und andere Veränderungen der Gebäudehülle hinzukommen, ist ein Bauantrag aber in aller Regel unverzichtbar.
Der Bauantrag beinhaltet eine Nutzungsänderung des Dachbodens zum Wohnraum, um die Genehmigung für den Dachausbau von der zuständigen Baurechtsbehörde (umgangssprachlich: Bauamt) erhalten. Im gleichen Antrag wird, falls notwendig, die Baugenehmigung für Dachgauben beantragt.
Es ist wichtig zu wissen, dass Sie, auch wenn das Vorhaben keine Genehmigung erfordert, trotzdem geltende rechtliche Vorgaben einhalten müssen. Ohne Bauantrag bedeutet das auch keine Unterstützung der prüfenden Behörde. Die Verantwortung liegt ganz alleine bei Ihnen. Daher kann es sinnvoll sein, einen Bauantrag einzureichen, um auf der sicheren Seite zu sein.
Fachkundige Beratung zum Ausbau eines Dachgeschosses, sowie Bauanträgen bieten z.B. Architekten von Planeco Building. Diese greifen Ihre Ideen auf, optimieren sie und zeigen, auf welchen Wegen Sie auch im Gebäudebestand zum rechtskonformen Wohnraum gelangen. Im Bedarfsfall erstellen sie den Bauantrag inkl. Bauzeichnungen zur Einreichung beim Bauamt für den Erhalt Ihrer Baugenehmigung.
Der Bauantrag beinhaltet eine Nutzungsänderung des Dachbodens zum Wohnraum, um die Genehmigung für den Dachausbau von der zuständigen Baurechtsbehörde (umgangssprachlich: Bauamt) erhalten. Im gleichen Antrag wird, falls notwendig, die Baugenehmigung für Dachgauben beantragt.
Es ist wichtig zu wissen, dass Sie, auch wenn das Vorhaben keine Genehmigung erfordert, trotzdem geltende rechtliche Vorgaben einhalten müssen. Ohne Bauantrag bedeutet das auch keine Unterstützung der prüfenden Behörde. Die Verantwortung liegt ganz alleine bei Ihnen. Daher kann es sinnvoll sein, einen Bauantrag einzureichen, um auf der sicheren Seite zu sein.
Fachkundige Beratung zum Ausbau eines Dachgeschosses, sowie Bauanträgen bieten z.B. Architekten von Planeco Building. Diese greifen Ihre Ideen auf, optimieren sie und zeigen, auf welchen Wegen Sie auch im Gebäudebestand zum rechtskonformen Wohnraum gelangen. Im Bedarfsfall erstellen sie den Bauantrag inkl. Bauzeichnungen zur Einreichung beim Bauamt für den Erhalt Ihrer Baugenehmigung.
Die Statik
Es ist richtig, dass das Gebäude unter Ihrem fraglichen Dach seit vielen Jahren steht und auch zukünftig bestehen wird. Je nach Baujahr kann aber die für Ihr Dach angenommene Belastung auf das Gebäude von den heutigen Lastannahmen für Wohnraum abweichen oder sogar gänzlich unberücksichtigt geblieben sein. Häufig ist Ihr Gebäude problemlos in der Lage, diese zusätzliche Belastung zu tragen.
Sie haben aber zumindest die Verpflichtung, diese statischen Belange überprüfen zu lassen. Treten hierbei Probleme auf, stürzt ihr Haus zwar noch lange nicht ein, Überbelastungen führen aber relativ schnell zu Verformungen der Bauteile und damit zu Rissen, Abplatzungen und anderen Schadensbildern. Diese Schäden können rein optischer Natur bleiben, wachsen sich aber schnell zu echten technischen Problemen aus, wenn beispielsweise Feuchtigkeit eindringt und die Substanz schädigt.
Sie haben aber zumindest die Verpflichtung, diese statischen Belange überprüfen zu lassen. Treten hierbei Probleme auf, stürzt ihr Haus zwar noch lange nicht ein, Überbelastungen führen aber relativ schnell zu Verformungen der Bauteile und damit zu Rissen, Abplatzungen und anderen Schadensbildern. Diese Schäden können rein optischer Natur bleiben, wachsen sich aber schnell zu echten technischen Problemen aus, wenn beispielsweise Feuchtigkeit eindringt und die Substanz schädigt.
Brandschutz und Rettungswege
Aus Sicht des Brandschutzes bedeutet ein Dachgeschossausbau vor allem den Wechsel von einem Geschoss ohne Aufenthaltsräume zu einem Geschoss mit Aufenthaltsräumen. Das führt zu anderen, deutlich höheren Anforderungen.
An erster Stelle ist hier das Thema der Rettungswege zu nennen. Jedes Geschoss mit Aufenthaltsräumen braucht zwei Rettungswege, von denen einer über die normale Eingangstür und der zweite meist über ein durch die Feuerwehr erreichbares Fenster führt.
Wann ein Fenster für die Feuerwehr geeignet ist und welche Alternativen möglicherweise eine gute Ersatzlösung bieten, lässt sich als Laie kaum bestimmen. Hier kommt es auf Erfahrung und interdisziplinäres Denken zwischen Baurecht, Brandschutz und Bautechnik an.
Es muss zwar nur selten ein echter Brandschutzfachplaner sein, ein Architekt sollte aber immer einen kritischen Blick auf die Situation und die Möglichkeiten werfen.
An erster Stelle ist hier das Thema der Rettungswege zu nennen. Jedes Geschoss mit Aufenthaltsräumen braucht zwei Rettungswege, von denen einer über die normale Eingangstür und der zweite meist über ein durch die Feuerwehr erreichbares Fenster führt.
Wann ein Fenster für die Feuerwehr geeignet ist und welche Alternativen möglicherweise eine gute Ersatzlösung bieten, lässt sich als Laie kaum bestimmen. Hier kommt es auf Erfahrung und interdisziplinäres Denken zwischen Baurecht, Brandschutz und Bautechnik an.
Es muss zwar nur selten ein echter Brandschutzfachplaner sein, ein Architekt sollte aber immer einen kritischen Blick auf die Situation und die Möglichkeiten werfen.
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Wärmeschutz und Energieeffizienz
Sobald Sie aus Nebenräumen Wohnraum erstellen, können Sie sich beim Thema Wärmeschutz nicht mehr auf den so genannten Bestandsschutz eines rechtmäßig errichteten Gebäudes berufen.
Sie haben die Verpflichtung, die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zum Dämmstandard Ihres Daches und zur Beheizung Ihres zusätzlichen Wohnraumes zu erfüllen.
Gerade energetische Vorschriften sind so vielfältig, vielschichtig und oftmals schwer nachvollziehbar, dass ein Architekt oder ein Energieberater nötig sind, um den Bestand zu erfassen, die Vorgaben zu ermitteln und daraus resultierende Maßnahmen zu eruieren.
Sie haben die Verpflichtung, die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zum Dämmstandard Ihres Daches und zur Beheizung Ihres zusätzlichen Wohnraumes zu erfüllen.
Gerade energetische Vorschriften sind so vielfältig, vielschichtig und oftmals schwer nachvollziehbar, dass ein Architekt oder ein Energieberater nötig sind, um den Bestand zu erfassen, die Vorgaben zu ermitteln und daraus resultierende Maßnahmen zu eruieren.
Die Haustechnik
Ihr vorhandenes Gebäude verfügt normalerweise über alle haustechnischen Einrichtungen, die auch für den neuen Wohnraum im Dach gebraucht werden. Die Frage ist aber, ob eine einfache Ausweitung der vorhandenen Verteilnetze möglich ist oder ob weitere Maßnahmen umgesetzt werden müssen.
Gerade im Bereich von Sanitär- und Heiztechnik ergeben sich durch Ergänzungen um weitere Wohnräume rasch Veränderungen der Hydraulik, die eben nicht nur das rasche Verlängern aller Leitungen erlauben.
Eine solide Planung der neuen Haustechnik schafft nicht nur die nötige Versorgung. Sie bietet auch eine sparsame und komfortable Lösung für all Ihre Bedürfnisse.
Gerade im Bereich von Sanitär- und Heiztechnik ergeben sich durch Ergänzungen um weitere Wohnräume rasch Veränderungen der Hydraulik, die eben nicht nur das rasche Verlängern aller Leitungen erlauben.
Eine solide Planung der neuen Haustechnik schafft nicht nur die nötige Versorgung. Sie bietet auch eine sparsame und komfortable Lösung für all Ihre Bedürfnisse.
Kosten beim Dachgeschossausbau
Sie kennen bereits verschiedenste Themen und Fragestellungen rund um den Dachgeschossausbau. All diese Belange spielen mit in die Kosten Ihres persönlichen Ausbaus hinein. Hinzu kommt die weite Spanne an Ausgangssituationen vom intakten Gebäude mit optimalem Dachstuhl bis hin zum sanierungsbedürftigen Baukörper mit zu geringer Dachneigung und unstimmigen Haustechnikkonzept.
Die Kosten eines Dachausbaus lassen sich damit unter Einsatz der richtigen Fachleute und einer effizienten Projektstruktur zwar hochrechnen, es ist aber kaum möglich, eine universelle und zugleich aussagekräftige Kostenspanne zu definieren. Fakt ist, dass ein intakter Dachstuhl eine deutliche Preisminderung gegenüber vergleichbaren Neu- und Anbaumaßnahmen bedeutet.
Andererseits stellt die Arbeit auf einem bestehenden Gebäude eine Erschwernis in Sachen Baustellenorganisation und Materialtransport dar. Meist schlägt das Pendel klar in Richtung eines finanziellen Vorteils aus. Belastbare Zahlen zu einem frühen Zeitpunkt erhalten Sie aber nur mit einem verlässlichen und erfahrenen Partner an Ihrer Seite.
Die Kosten eines Dachausbaus lassen sich damit unter Einsatz der richtigen Fachleute und einer effizienten Projektstruktur zwar hochrechnen, es ist aber kaum möglich, eine universelle und zugleich aussagekräftige Kostenspanne zu definieren. Fakt ist, dass ein intakter Dachstuhl eine deutliche Preisminderung gegenüber vergleichbaren Neu- und Anbaumaßnahmen bedeutet.
Andererseits stellt die Arbeit auf einem bestehenden Gebäude eine Erschwernis in Sachen Baustellenorganisation und Materialtransport dar. Meist schlägt das Pendel klar in Richtung eines finanziellen Vorteils aus. Belastbare Zahlen zu einem frühen Zeitpunkt erhalten Sie aber nur mit einem verlässlichen und erfahrenen Partner an Ihrer Seite.
Professionelle Begleitung für Ihren Dachausbau – mit Planeco Building immer gut vernetzt
Ein solcher Partner ist Planeco Building. Mit einem bundesweiten Netz aus qualifizierten Architekten und Fachplanern bieten wir genau die Kompetenzen, die von der Grundlagenermittlung bis hin zum fertigen Dachgeschossausbau erforderlich sind. Gerne beraten wir Sie in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellen anhand Ihrer Informationen ein unverbindliches Angebot zum Festpreis.
Ob Machbarkeitsprüfung, Genehmigungsplanung oder Ausführung: Je nach Ihrem Bedarf erhalten Sie individuelle Unterstützung, z.B. von Architekten für die Planung und Baugenehmigung, oder Statikern für die Tragfähigkeit und optional Begleitung in der Umsetzung.
Planeco Building gestaltet den Dachausbau Ihres Zuhauses einfach, preiswert und zuverlässig. Sie haben Interesse daran, Ihr Dachgeschoss mit Planeco Building auszubauen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!
Ob Machbarkeitsprüfung, Genehmigungsplanung oder Ausführung: Je nach Ihrem Bedarf erhalten Sie individuelle Unterstützung, z.B. von Architekten für die Planung und Baugenehmigung, oder Statikern für die Tragfähigkeit und optional Begleitung in der Umsetzung.
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