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Was versteht man unter einer Nutzungsänderung?
Aus baurechtlicher Sicht kommt eine Nutzungsänderung dann zu Stande, wenn Sie die Art und Weise, wie Sie Ihre Immobilie, Ihre Nutzungseinheit oder auch nur bestimmte Räume verwenden, ändern.
Als Leitgedanke, wann eine veränderte Nutzung vorliegt, können Sie sich an den Nutzungstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) orientieren. Hier werden den einzelnen Baugebieten bestimmte Nutzungsarten zugewiesen, beispielsweise:
- Wohnen
- Gewerbe
- Gastronomie
- Handel
- Verwaltung
- Gesundheitliche Zwecke (z.B. Arztpraxis, Physiotherapie etc.)
- Soziale Zwecke (z.B. Kinderbetreuung, Sozialstation etc.)
- …
Wechselt die Nutzung Ihrer Räume zwischen diesen Typen, liegt im baurechtlichen Sinne immer eine Nutzungsänderung vor, die eine Genehmigung erfordert.
Darüber hinaus kann auch innerhalb eines Nutzungstyps eine baurechtliche Nutzungsänderung passieren, wenn beispielsweise in einem Gewerbe Veränderungen vorgenommen werden, die zu intensiveren Emissionen oder veränderten Anforderungen beim Brandschutz führen.
Was sagt das Berliner Baurecht zu meiner Nutzungsänderung?
Wenn Sie eine Nutzungsänderung in Berlin in Betracht ziehen, sollten Sie sich vor allem mit drei baurechtlich wichtigen Fragen beschäftigen:
1. Ist die geplante Nutzung des Gebäudes zulässig?
Die Antwort auf diese Frage bietet das bundesweit einheitliche Bauplanungsrecht mit dem Baugesetzbuch BauGB und der Baunutzungsverordnung BauNVO. Bebauungspläne geben klar und deutlich vor, wo welche Nutzungsarten zulässig sind und welche Nutzungen ausnahmsweise genehmigt werden können. Ist der Sachverhalt nicht eindeutig, ist es Aufgabe des Objektplaners, z.B. Architekten, Sie in dieser Angelegenheit fachlich zu unterstützen.
2. Welche Anforderungen stellt das Berliner Baurecht an meine geplante Nutzung?
Jede Nutzungsart ist mit gewissen Anforderungen an den Brandschutz, die Barrierefreiheit, Stellplätze und verschiedene andere baurechtliche Aspekte verbunden. Diese Vorgaben, wie gebaut werden muss, regelt Berlin in der Bauordnung Berlin BauO Bln.
3. Betrifft das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum meine Nutzungsänderung in Berlin
Eine besondere Beachtung findet in Berlin seit mittlerweile 10 Jahren die Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe und andere Nicht-Wohnnutzungen. Denn seit dem 01.05.2014 gilt in Berlin das sogenannte Zweckentfremdungsverbot.
Zur Bewahrung des ohnehin knappen Wohnraums darf dieser nicht mehr in Nutzungsarten abseits des Wohnens umgewandelt werden, um bestehenden Wohnraum in der Hauptstadt zu schützen. Dies betrifft beispielsweise Eigentümer, die eine dauerhafte Umnutzung einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung, zum Beispiel als Ferienwohnung oder Monteurswohnung, anstreben. Damit ist die durchaus gängige Nutzungsänderung von Wohnen in Gewerbe in Berlin nicht mehr oder nur in wenigen Ausnahmefällen möglich!
Der Ablauf einer Nutzungsänderung in Berlin
Erfordert eine Nutzungsänderung in Berlin einen Bauantrag?
Die Bauordnung der Stadt Berlin fordert ein baurechtliches Verfahren immer dann, wenn im Rahmen einer Nutzungsänderung andere Anforderungen aus dem Baurecht heraus entstehen.
Das ist letztlich immer dann der Fall, wenn Sie von einer bauplanungsrechtlichen Nutzungsart in eine andere wechseln.
Zumindest in den Bereichen Barrierefreiheit oder Stellplätze ist nahezu jede Nutzungsart mit eigenen Anforderungen ausgestattet, die hier auch den Bauantrag begründen.
Dasselbe gilt auch innerhalb einer Nutzungsart, wenn beispielsweise durch neue Arbeitsplätze oder Aufenthaltsräume weitere Anforderungen entstehen, wo diese vorher nicht galten. So kann beispielsweise selbst eine bleibende gewerbliche Nutzung einen Bauantrag erfordern, wenn aus einem bisher als Abstellraum oder Lager genutzten Bereich ein Büro entstehen soll.
Was brauche ich für die Nutzungsänderung in Berlin?
1. Was brauche ich für die Nutzungsänderung in Berlin?
Ein genehmigungsfähiger Antrag zur Nutzungsänderung erfordert immer die Mitwirkung, sowie die Unterschrift eines bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieurs. Das macht die fachkundige Begleitung zum A und O für Nutzungsänderungen in Berlin.
Auch wenn keine Genehmigung erforderlich ist, kann ein Architekt sinnvoll sein. Dieser kennt die rechtlichen Vorgaben rund um die Nutzungsänderung in Berlin und hilft Ihnen von der ersten Idee über einen etwaigen Antrag bis hin zur rechtskonformen Planung und Durchführung von möglichen Anpassungsarbeiten im Objekt.
Gleichzeitig kann er Ihr Vorhaben mit einer Ermittlung der anstehenden Kosten versehen, so dass Sie in allen Phasen Ihres Vorhabens eine informierte Entscheidung treffen können.
2. Unterlagen zum bestehenden Gebäude bzw. Grundstück
Darüber hinaus werden für die Antragstellung einige Dokumente vom Eigentümer benötigt, auf denen der Architekt seine Genehmigungsplanung aufbaut. Liegen keine Dokumente zum Gebäude vor, kann man sich über das Archiv beim Bauamt einen Auszug aushändigen lassen. Für eine Nutzungsänderung in Berlin empfehlen wir die folgenden Dokumente eingescannt bereit zu haben:
- Baupläne (Grundriss, Ansichten, Schnitte)
- Lageplan
- Bebauungsplan
- Grundbuchauszug
- Frühere Baugenehmigungen
- Sonstige Unterlagen zu Statik, Haustechnik und Co.
Sonderfall: Genehmigungsfreistellung in Berlin
Für gewisse Gebäude geringeren Umfangs bietet Berlin die Möglichkeit der Genehmigungsfreistellung. Gehört Ihr Haus zu diesen Anlagen und existiert ein rechtskräftiger Bebauungsplan, dürfen Sie Ihre dem Bebauungsplan entsprechende Nutzungsänderung ohne formellen Bauantrag durchführen.
Allerdings müssen Sie in Berlin auch bei einer Genehmigungsfreistellung, d.h. einer von der Genehmigungspflicht freigestellten Nutzungsänderung, vorab einige Formulare und Bauzeichnungen bei der Behörde vorlegen. Nach einem Monat dürfen Sie die Änderung dann ohne weitere Genehmigung vornehmen.
Hinweis: Auch bei einer Genehmigungsfreistellung kann die Behörde Sie innerhalb der Monatsfrist auffordern, im Einzelfall trotzdem einen Bauantrag einzureichen. Interessierte können sich vorab auch beim Bauamt näher zu Ihrem Vorhaben, sowie der Genehmigungspflicht bzw. -freistellung erkundigen.
Wie lange dauert die Erstellung einer Nutzungsänderung in Berlin?
Erfahrungsgemäß sind für die Erstellung des Antrags für eine Nutzungsänderung in Berlin mit allen relevanten Formularen ungefähr 3 bis 6 Wochen notwendig.
Je nach Umfang und Komplexität des Vorhabens, sowie dem Vorhandensein von Unterlagen und der Verfügbarkeit des Planers kann die Dauer der Erstellung einer Nutzungsänderung variieren.
beantragen!
Wie lange dauert die Bearbeitung einer Nutzungsänderung beim Amt in Berlin?
Das offizielle Genehmigungsverfahren beginnt mit dem Zeitpunkt der Einreichung der Nutzungsänderung bei der Berliner Behörde.
Am Anfang des Verfahrens steht die Prüfung auf Vollständigkeit der Unterlagen. Dafür hat die Stadt Berlin ab Einreichung zwei Wochen Zeit. Für Anhörungen und Bearbeitung gibt die Bauordnung Berlin jeweils einen Monat Frist vor.
Das heißt, dass Sie bei einem ungestört durchlaufenden Antrag nach spätestens zweieinhalb Monaten mit einer Genehmigung rechnen dürfen.
Hinweis: In Berlin gilt die Genehmigungsfiktion. Das heißt, werden die jeweiligen Bearbeitungsschritte nicht fristgemäß erledigt, gelten sie auch ohne Bearbeitung nach Fristablauf als im Sinne des Antragstellers abgeschlossen. Bei der Prüfung der Genehmigungsfähigkeit bedeutet das, dass die Genehmigung auch ohne förmliches Schreiben als erteilt gilt.
Besonderheiten bei Nutzungsänderungen in Berlin
Berlin als Bundesland und Stadt zugleich weist in Sachen Baugenehmigungsverfahren einige Besonderheiten auf. Haben Sie gemeinsam mit Ihrem Architekten die Verfahrenspflicht, sowie Anforderungen Ihrer Nutzungsänderung festgestellt, erarbeitet dieser eigenständig alle erforderlichen Unterlagen.
Da Berlin als Stadtstaat gleichzeitig Kommune und Aufsichtsbehörde ist, reicht Ihr Architekt den Antrag der Nutzungsänderung direkt bei der Stadt ein, die den Antrag dann prüft. Auch etwaige in den Flächenländern geteilte Aufgaben, wie die Beteiligung der Nachbarn, liegt hier in einer Hand und wird direkt von der Baurechtsbehörde durchgeführt.
Ist die Bearbeitung nach allen Anhörungen und der eigentlichen Prüfung und Bearbeitung abgeschlossen, erhalten Sie im Idealfall Ihre Baugenehmigung. Ab diesem Zeitpunkt dürfen Sie Ihre Immobilie in der gewünschten neuen Art und Weise nutzen.
Gut zu wissen: Berlin gilt als einer der Vorreiter in Sachen digitaler Bauantrag. Denn hier besteht bereits seit 2013 die Pflicht, alle Unterlagen digital vorzulegen.
Ihre Nutzungsänderung mit Planeco Building
Das Berliner Baurecht weist so einige Besonderheiten auf. Genau deshalb finden Sie in Planeco Building den Partner für Ihre Nutzungsänderung in der Hauptstadt. Schnell, einfach und preiswert erhalten Sie Ihren Antrag zur Umnutzung von Gewerbeimmobilien und Privatgebäuden.
Es unterstützt Sie ein Netzwerk aus erfahrenen Architekten mit Spezialisierung auf Nutzungsänderungen. Bei Interesse beraten wir Sie gerne unverbindlich und kostenfrei zu Ihrem Anliegen und Möglichkeiten. Darüber hinaus erhalten Sie bei Planeco Building Angebote zum Festpreis für Ihren Antrag auf Nutzungsänderung in Berlin und Umgebung.
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