Die Nutzungsänderung in Baden-Württemberg

Die Nutzungsänderung in Baden-Württemberg auf einen Blick

• Unter einer Nutzungsänderung versteht man die Veränderung einer Gebäudenutzung, die andere oder auch weitere rechtliche Anforderungen nach sich zieht.
• Grundsätzlich fallen auch Nutzungsänderungen unter die Genehmigungspflicht und bedürfen daher eines Bauantrags.
• In Baden-Württemberg sind Nutzungsänderungen zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum in Wohngebäuden verfahrensfrei zulässig.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Zentrale Aspekte des öffentlichen Baurechts sind die Fragestellungen der Art und des Maßes einer baulichen Nutzung. Auch ohne bauliche Maßnahmen an Ihrem Gebäude werden Veränderungen dann baurechtlich interessant, wenn Sie genau diese Art der baulichen Nutzung verändern – man spricht von der so genannten Nutzungsänderung. 

‍

Ein bildhaftes Beispiel ist etwa die Veränderung von bisherigen reinen Nebenräumen (z.B. Garage oder Abstellräume) zum Wohnraum. Von einer Nutzungsänderung spricht das Baurecht aber auch dann, wenn die Art der Nutzung zwar unverändert bleibt, sich aber in ihrer Ausprägung so wandelt, dass ebenfalls neue rechtliche Anforderungen entstehen.

‍

Das ist beispielsweise der Fall, wenn eine bisher unkritische gewerbliche Nutzung sich so verändert, dass beispielsweise nun mit weit höheren Emissionen durch Lärm, Geruch oder Staub zu rechnen ist.

‍

Welche Regeln gelten für das Baurecht in Baden-Württemberg?

Wie in ganz Deutschland gilt für die Festlegung zulässiger Nutzungsarten und Baudichten das Baugesetzbuch BauGB. Man spricht auch von „Art und Maß“ der baulichen Nutzung. Sichtbar werden diese Regelungen, sofern vorhanden, in den durch die Gemeinden und Städte aufgestellten Bebauungspläne.

‍

Darüber hinaus regelt Baden-Württemberg die Vorgaben zur Bauweise, also wie gebaut werden muss, in der Landesbauordnung LBO BW. Als Besonderheit dieses Bundeslands werden konkrete Vorgaben zum Brandschutz in die so genannte Ausführungsverordnung AVO ausgelagert, die analog zur LBO rechtsverbindlich ist.

Wie läuft die Nutzungsänderung in Baden-Württemberg ab?

Der Auftakt Ihres Vorhabens zur Nutzungsänderung ist Ihre Idee. Unterfüttern Sie diese mit allen Planunterlagen, früheren Genehmigungen und sonstigen Gutachten oder Grundbuchauszügen, die Sie besitzen. Nun haben Sie alles, was Sie für die Ausarbeitung eines belastbaren Konzepts durch einen fachkundigen Architekten benötigen. 

‍

Ganz gleich, ob Ihre Nutzungsänderung ein baurechtliches Verfahren durchlaufen und eine Genehmigung erhalten muss, rechtmäßig muss es immer sein. Nutzen Sie daher die Chancen, die ein erfahrener Architekt Ihnen bietet und erhalten Sie nicht nur eine solide Planung und im Bedarfsfall einen genehmigungsfähigen Antrag. 

‍

Ein professioneller Planer führt Sie darüber hinaus mit einer mitwachsenden Kostenverfolgung durch Ihr Projekt und begleitet Sie von der ersten Skizze bis zur letzten Schraube durch alle Phasen Ihres Vorhabens.

‍

‍

Brauchen Sie für eine Nutzungsänderung in Baden-Württemberg einen Bauantrag?

Die Antwort auf die Frage nach der Genehmigungspflicht für eine Nutzungsänderung fällt in Baden-Württemberg nochmal differenzierter aus, als in den meisten anderen Bundesländern. 

‍

Ganz allgemein brauchen Sie für jede Errichtung, Veränderung und auch Nutzungsänderung eines Gebäudes einen Bauantrag. An die Stelle der unter bestimmten Rahmenbedingungen möglichen Genehmigungsfreistellung anderer Bundesländer tritt in Baden-Württemberg das so genannte Kenntnisgabeverfahren. Auch hier müssen Sie zwar alle Unterlagen einreichen, dürfen Ihr Vorhaben aber ohne Genehmigung nach einer Wartefrist umsetzen. 

‍

Maßnahmen zur zusätzlichen Wohnraumschaffung durch Nutzungsänderung sind in Wohngebäuden sogar gänzlich verfahrensfrei möglich. Hier dürfen Sie also ganz ohne Vorlage von Unterlagen handeln.

‍

Wann welcher Fall zum Tragen kommt, erfahren Sie entweder von einem versierten Architekten, oder aber von der zuständigen Baurechtsbehörde.

‍

Wichtig: Fällt Ihre Nutzungsänderung unter die Genehmigungspflicht, liegt die Beantragung dieser Genehmigung in Ihrer Verantwortung. Die Behörde handelt erst dann, wenn Sie mit Ihrem Architekten die entsprechenden Unterlagen erstellt und eingereicht haben. Im Gegenzug wird die Behörde aber bei ungenehmigten Nutzungsänderungen einschreiten und im schlimmsten Fall die Nutzung bis zur Nachgenehmigung untersagen.

‍

So beantragen Sie Ihre Nutzungsänderung in Baden-Württemberg

Für die Bearbeitung Ihres Antrags auf Nutzungsänderung ist in Baden-Württemberg die Untere Baurechtsbehörde der Landkreise, oder der Kreis- oder kreisfreien Stadt mit eigener Zuständigkeit verantwortlich. Dort werden die von einem planvorlageberechtigten Architekten erstellen Unterlagen, also Pläne und Formulare, eingereicht. 

‍

Die Untere Baurechtsbehörde berät Sie außerdem in allen baurechtlichen Fragen und bietet Ihnen darüber hinaus die Möglichkeit, die Bauakte Ihres Gebäudes für eine solide Planungsgrundlage einzusehen. 

‍

Seit November 2023 schreibt die LBO BW die digitale Einreichung Ihres Bauantrags vor. Und auch die Übergangsfrist, in der die Behörde noch Unterlagen in Papierform von Ihnen fordern darf, endet am 31.12.2024. Für die digitale Einreichung soll dann landesweit einheitlich das „Virtuelle Bauamt BW“ eingesetzt werden, das derzeit von vielen Behörden eingeführt wird.

‍

Sofern Sie einen Bauantrag stellen müssen, dürfen Sie Ihre Nutzungsänderung erst nach einer positiven Entscheidung über Ihren Antrag realisieren.

‍

‍

Genehmigungsfristen in Baden-Württemberg

Je nach Verfahrensart gibt die LBO BW maximale Bearbeitungsfristen vor, innerhalb derer Sie mit der Entscheidung Ihres Antrags rechnen können. Diese Fristen laufen, sobald die Antragsunterlagen vollständig vorliegen. 

‍

Die Regelfrist für den normalen Bauantrag liegt bei drei Monaten. Im Kenntnisgabeverfahren dürfen Sie nach einem Monat mit der Nutzungsänderung beginnen. Fällt Ihre Nutzungsänderung zur Wohnraumschaffung dagegen unter die Verfahrensfreiheit, dürfen Sie gänzlich unabhängig von Fristen eigenständig handeln.

Beispiel für eine Nutzungsänderung in Baden-Württemberg

Entscheiden Sie sich dazu, Hobby- und Abstellräume im Keller Ihres Einfamilienhauses für die heranwachsenden Kinder in eine Einliegerwohnung umzuwandeln, gilt diese Maßnahme als Maßnahme zur Wohnraumschaffung in Wohngebäuden. Sie ist verfahrensfrei und darf komplett ohne die Vorlage von Unterlagen oder Anträgen erfolgen.

‍

Wollen Sie dagegen Ihr Startup in der bisherigen Garage Ihres Wohnhauses angemessen unterbringen, gilt das als Nutzungsänderung einer Garage zu Gewerbe und ist damit genehmigungspflichtig. Es entstehen durch die gewerblichen Räume zusätzliche Anforderungen, die im Rahmen eines Verfahrens behandelt werden. Sie sind daher verpflichtet, gemeinsam mit einem planvorlageberechtigten Architekten einen Bauantrag zu stellen.

Die Nutzungsänderung in Baden-Württemberg mit Planeco Building

Baden-Württemberg – das Land der Tüftler und Erfinder. Das sieht man auch am noch komplexeren Aufbau des baden-württembergischen Bauordnungsrechts. Noch mehr Verfahrensarten und unübersichtlichere Rechtsvorschriften zu Brandschutz und Co. Das sind gleich mehrere gute Gründe, sich professionelle Hilfe an die Seite zu holen. Diese professionelle Hilfe bietet Planeco Building. Wir planen ihr Vorhaben mit geprüften und spezialisierten Architekten aus unserem Netzwerk. Mit der Erfahrung im Baurecht Baden-Württembergs, begleiten wir Sie einfach und transaprent Schritt für Schritt durch Ihr Genehmigungsverfahren, auf Wunsch auch darüber hinaus. Informieren Sie sich gerne in einem unverbindlichen Erstgespräch über Ihre Möglichkeiten mit dem Team und Netzwerk von Planeco Building.