Die Nutzungsänderung zum Fitnessstudio

Das Wichtigste zur Nutzungsänderung zum Fitnessstudio in Kürze

• Die Umnutzung von Immobilien zu einem Fitnessstudio ist genehmigungspflichtig. Um die Genehmigung vom Bauamt zu erhalten, muss rechtzeitig ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden.
• Inhaltlich und formal entspricht der Antrag auf Nutzungsänderung einem Bauantrag, der meist die Einbindung eines Architekten erfordert.
• Fitnessstudios werden als Sonderbauten eingestuft, d.h. es werden deutlich höhere Anforderungen gestellt, als beispielsweise an ein Wohngebäude. 
• Sollen mit der Nutzungsänderung Baumaßnahmen über reine Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten hinaus ausgeführt werden, müssen diese ebenfalls mit beantragt und genehmigt werden.

Nutzungsänderungen für Fitnessstudios als Nachweis zur Einhaltung des öffentlichen Baurechts

Gemäß dem öffentlichen Baurecht besteht eine Nutzungsänderung dann, wenn durch die neue, veränderte Nutzung eines Gebäudes oder auch eines Gebäudeteils neue rechtliche Anforderungen entstehen. 

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Diese Anforderungen können das bundeseinheitliche Bauplanungsrecht, aber auch das landesspezifische Bauordnungsrecht betreffen. 

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Die Änderung zum Fitnessstudio stellt nahezu immer aus rechtlicher Sicht eine Nutzungsänderung dar.

Baurechtliche Anforderungen an ein Fitnessstudio

Nun stellt sich zu Recht die Frage, welche Anforderungen das sind. Ein Blick auf die baurechtlichen Vorschriften zeigt, dass eine ganze Fülle an Vorgaben zu beachten bzw. umzusetzen sind:

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Das Bauplanungsrecht – Wo ist ein Fitnessstudio überhaupt zulässig?

Für ganz Deutschland regelt das Baugesetzbuch BauGB einheitlich die bauplanungsrechtlichen Belange. Dabei geht es um die zulässige Art und das zulässige Maß der Nutzung. Das Baugesetzbuch regelt, wo was in welcher Dimension errichtet werden darf. 

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Ergänzt wird das Baugesetzbuch um die Baunutzungsverordnung, die verschiedene Typen an Baugebieten ausweist, in denen wiederum unterschiedliche Nutzungsarten entweder allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind. Diese Gebietstypen werden entweder – sofern vorhanden – im Bebauungsplan vorgegeben, oder sie ergeben sich ohne Bebauungsplan aus dem, was in der gebauten Umgebung bereits vorhanden ist. 

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Im Hinblick auf Ihre geplante Nutzungsänderung zu einem Fitnessstudio geht es in erster Linie um genau diese Art der Nutzung. Denn das Gebäude ist ja bereits vorhanden und aller Wahrscheinlichkeit nach in seiner Größe und an seinem Standort so genehmigt. 

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Bauplanungsrechtlich gilt ein Fitnessstudio als sogenannte „Einrichtung für sportliche Zwecke“. Diese Nutzungsart ist in den meisten gängigen Gebietstypen zulässig, so etwa in Allgemeinen Wohngebieten, Mischgebieten und auch Dorf- bzw. Urbanen Gebieten. Unzulässig wäre die Nutzungsänderung zu einem Fitnessstudio dagegen in einem Gewerbe- oder Industriegebiet, sowie in reinen Wohngebieten und bestimmten Sondergebieten.

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Hinweis: Da als Fitnessstudio in Frage kommende Immobilien häufig eine gewerbliche oder sogar industrielle Vornutzung haben, sollten Sie speziell die Lage in einem etwaigen Gewerbegebiet als mögliches KO-Kriterium frühzeitig prüfen!

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Das Bauordnungsrecht – Brandschutz, Stellplätze und Co.

Jedes Bundesland darf im Gegensatz zum Bauplanungsrecht selbst festlegen, welche Anforderungen an ein einzelnes Gebäude hinsichtlich seiner Beschaffenheit gestellt werden. Man spricht auch vom so genannten Bauordnungsrecht. Typische bauordnungsrechtliche Themen sind:

• Brandschutz und Rettungswege
• Stellplätze
• Eignung der Räume (z.B. Belichtung und Belüftung)
• Barrierefreiheit

Hinzu kommen verschiedenste andere Rechtsvorschriften, die zwar mit dem Baurecht direkt nicht in Verbindung stehen, die aber ebenfalls mit entscheiden können, ob Ihre Nutzungsänderung zum Fitnessstudio erfolgt haben wird:

• Emissionsschutz (v.a. Lärm durch Nutzung oder Kundenverkehr)
• Arbeitsrechtliche Bestimmungen
• sonstige, oft durch den Standort definierte Themenfelder

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Im Gegensatz zum recht geradlinigen Bauplanungsrecht, bei dem oft plakative Aussagen im Sinne von „zulässig – unzulässig“ getroffen werden können, ist das Bauordnungsrecht deutlich flexibler. Zwar werden auch in den Landesbauordnungen der Bundesländer klare rechtliche Vorgaben definiert. Diese sind aber immer mit einem so genannten Schutzziel verbunden, also einem Sinn und Zweck, der hinter den einzelnen Regeln steht. Dieses Ziel kann aber in vielen Fällen und gerade in bestehenden Immobilien oft nur auf Umwegen erreicht werden. 

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Sofern das Ziel aber nachweislich erfüllt wird, sind auch diese alternativen Lösungen in Ordnung. Sie eröffnen sogar Möglichkeiten, auch in ungünstigen Situationen dennoch einen Weg zum Ziel zu finden.

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Hinweis: Da ein Fitnessstudio als so genannter „Sonderbau“ eingestuft wird, werden Sie hier ohnehin weit öfter individuelle Lösungen suchen müssen, als es etwa im Wohnungsbau der Fall ist. Denn die Bauordnungsrechtlichen Vorgaben beziehen sich zunächst auf den Bau von Wohn- und Büronutzungen. Für Fitnessstudios existieren dagegen keine individuellen Vorschriften, so dass hier immer wieder die Kompetenz Ihres Planers beim Finden von Lösungen gefragt ist.

Braucht man für eine Nutzungsänderung zum Fitnessstudio immer eine Genehmigung?

Ja, die Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig. Wenn die betreffende Fläche Ihrer Immobilie unmittelbar davor nicht als Fitnessstudio genutzt und genehmigt wurde, dann müssen Sie einen Bauantrag stellen.

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Auch wenn mit der Änderung gar keine echten Baumaßnahmen einhergehen, ist sie notwendig. In Deutschland kennt das Baurecht für alle Arten an Neu-. und Umbauten und eben auch Nutzungsänderungen dasselbe Verfahren.

Wie läuft die Genehmigung eines Fitnessstudios ab?

Der Ablauf einer Genehmigung erfolgt nach den Vorgaben der Landesbauordnungen und weicht nicht wesentlich von jedem anderen Bauantrag ab:

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Erstellung Ihrer Nutzungsänderung mit einem Planverfasser

Jeder Bauantrag muss von einer planvorlageberechtigten Person erstellt werden. Diese Vorlageberechtigung haben Architekten und Bauingenieure mit entsprechendem Listeneintrag bei der Ingenieurskammer. 

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Bei Planeco Building werden Sie genau mit dieser Fachexpertise unterstützt. Ob als für die Eröffnung Ihres ersten Fitnessstudios oder für eine Fitnessstudio-Kette: Sie erhalten fachgerecht, einfach, preiswert und schnell Ihre Anträge für Nutzungsänderungen in ganz Deutschland.

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Der Planverfasser ist dafür verantwortlich, eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen. Das umfasst sowohl eine umfassende Grundlagenermittlung, also auch die Bestandsaufnahme im Gebäude. Auf dieser Basis erarbeitet er dann gemeinsam mit Ihnen eine Planung, die Ihren Vorstellungen und natürlich auch den Rechtsvorschriften entspricht. Er bringt die Planung zuletzt in die für Bauanträge erforderliche Form und ergänzt die notwendigen Formulare. Nach der Einreichung des Antrags trägt er außerdem dafür Sorge, etwaige Fragen oder Nachforderungen der Behörde zu beantworten. 

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Gerade im Sonderbau, also auch bei Ihrem Fitnessstudio, kann es vorkommen, dass Ihr Architekt in einzelnen Bereichen fachlich an seine Grenzen stößt. Dann kann ein weiterer Fachingenieur notwendig werden. Im Kontext von Fitnessstudios können je nach Einzelfall beispielsweise ein Brandschützer und – bei statischen Eingriffen sogar vorgeschrieben – ein Statiker erforderlich werden.

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Inhalte eines Antrags auf Nutzungsänderung

Auch eine Nutzungsänderung braucht dieselben Unterlagen, wie jeder andere Bauantrag:

• Lageplan
• Bauzeichnungen
• Antragsformulare

Bei einem Fitnessstudio, in dem naturgemäß viele Menschen auf engem Raum trainieren, sollten Sie sich außerdem auf weitere Unterlagen einstellen, die entweder von Ihrem Planer als notwendig erkannt, oder aber spätestens von der Behörde eingefordert werden können:

• Stellplatzberechnung
• Brandschutzkonzept
• Lärmemissionsprognose (z.B. bei 24h-Betrieb oder Öffnungszeiten in den Nachtstunden und Lage in der Nähe von Wohngebieten)

Der Ablauf von der Erstellung bis zur Genehmigung

Und auch der Ablauf eines Antrags auf Nutzungsänderung entspricht dem normalen Bauantrag und läuft in drei Abschnitten ab. Nachdem Sie oder Ihr Architekt den Antrag, je nach Bundesland, bei der Gemeinde oder direkt bei der Baurechtsbehörde abgegeben haben, prüft die Behörde zunächst die Vollständigkeit der Unterlagen. 

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Ist das geschehen, erhalten die Gemeinde, die Nachbarn und eventuell in ihren Belangen berührte Fachämter die Gelegenheit zur Stellungnahme. Sind alle Stellungnahmen eingegangen, prüft die Baurechtsbehörde selbst den Antrag inhaltlich und rechtlich und bezieht dabei die möglicherweise eingegangenen Stellungnahmen mit ein. 

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Idealerweise münden die Bemühungen in der Baugenehmigung, also der Erlaubnis, die geplante Nutzungsänderung in ein Fitnessstudio durchzuführen.

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Hinweis: Selbst wenn Ihrem Antrag auf Nutzungsänderung zunächst die Vollständigkeit bescheinigt wurde, kann im Verlauf der Bearbeitung weiterer Bedarf an Unterlagen durch beteiligte Fachstellen oder die Baurechtsbehörde selbst erkannt werden. Das ist kein Fehler und zeugt auch nicht von schlechter Arbeit Ihres Architekten! Inhaltlich kann ein so komplexes Vorhaben wie ein Fitnessstudio immer wieder zu weiterem Informationsbedarf über „08/15“ hinaus führen. Es kann vom zuständigen Amt und je nach Sachbearbeiter teils stark variieren, ob und in welchem Umfang Zusätzliches gefordert wird.

Praktische Tipps und Hinweise für Ihre erfolgreiche Nutzungsänderung zum Fitnessstudio

Auch abseits der rechtlichen Vorgaben und baurechtlichen Verfahren gibt es einige Dinge, die Ihnen helfen, Ihre Nutzungsänderung in ein Fitnessstudio optimal auf den Weg zu bringen.

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Das Wichtigste: Kümmern Sie sich frühzeitig um die Nutzungsänderung für Ihr Fitnessstudio!

Beziehen Sie eine fachkundige Person von Anfang an mit ein. Bereits vor Erwerb oder Abschluss des Mietvertrags kann eine erste Machbarkeitsprüfung sinnvoll sein.

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Außerdem dauert eine Nutzungsänderung für ein Fitnessstudio mehrere Wochen, wenn nicht sogar Monate. Die Vorbereitung der Nutzungsänderung, die Erstellung des Antrags und Bearbeitungszeiten des Bauamtes werden für Sie mindestens einige Wochen in Anspruch nehmen. 

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Gerade hier gilt: Zeit ist Geld. Die gesamte Eröffnung ist von der Genehmigung abhängig. Wenden Sie sich daher frühzeitig an Ihren Fachmann für Nutzungsänderungen. Planeco Building unterstützt Sie bei Ihrer Nutzungsänderung individuell und in Rekordzeit.

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Sie haben keine Bauzeichnungen zum Gebäude – Was tun?

Bei Bestandsimmobilien kann es immer wieder passieren, dass Ihnen der Vermieter oder Verkäufer keine Planunterlagen oder zumindest keine Pläne, die dem aktuellen Bauzustand entsprechen, zur Verfügung stellen kann. 

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Nun haben Sie zwei Möglichkeiten: Zunächst können Sie bei der Gemeinde und der Baurechtsbehörde nachfragen, ob im dortigen Archiv eine Bauakte mit den alten Plänen sowie der letzten Baugenehmigung vorhanden sind. Für den Antrag auf Nutzungsänderung werden an Bestandsplänen die Grundrisse, Ansichten und ein Schnitt benötigt.

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Gibt es nichts im Archiv, dann muss eine Bestandsaufnahme vor Ort erfolgen, um das Gebäude neu aufzumessen. Anschließend werden diese Pläne erstellt und direkt für dei Nutzungsänderung weiter verwendet. Auch dafür können Sie sich an einen Architekten oder direkt an das Team von Planeco Building wenden.

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Sie planen eine Nutzungsänderung mit Bauarbeiten – Ab wann darf umgesetzt werden?

Ändern Sie die Nutzung eines Gebäudes ist es nicht unwahrscheinlich, dass in diesem Zuge auch gewisse bauliche Änderungen vorgenommen werden. Die Frage ist nun, wann Sie diese Arbeiten umsetzen dürfen. Ideal wäre ja schließlich, möglichst früh tätig zu werden und die neue Nutzung dann unmittelbar nach Erteilung der Genehmigung aufzunehmen.

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Solange es sich tatsächlich nur um Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten handelt, dürfen Sie diese verfahrensfrei, d.h. zu einem beliebigen Zeitpunkt auch vor Erhalt der Genehmigung ausführen. Nehmen Sie dagegen Veränderungen vor, etwa bei der Raumaufteilung oder der Fassade, müssen Sie diese Veränderungen in Ihren Antrag aufnehmen und ebenfalls genehmigen lassen. Die Umsetzung darf damit auch erst mit der Genehmigung erfolgen!

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Tipp: Viele Baurechtsbehörden gestatten die Ausführung kleinerer Baumaßnahmen auch vor Erteilung der Genehmigung. Nehmen Sie im Zweifelsfall Kontakt mit der Behörde auf und klären Sie, welche Arbeiten Sie möglicherweise vorziehen dürfen.

Planeco Building ist Ihr Partner für erfolgreiche Nutzungsänderungen von Fitnessstudios!

Die Fitnessbranche befindet sich in einem ständigen Wandel und so auch die baurechtlichen Anforderungen. Planeco Building GmbH ist Ihr verlässlicher Partner, wenn es um die Nutzungsänderung von Fitnessstudios geht. 

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Wir verstehen die spezifischen Anforderungen dieser Branche und bieten Ihnen maßgeschneiderte Lösungen, die perfekt auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt sind. Einfach, preiswert und in Rekordzeit. Von der ersten Beratung über die Genehmigung und optional der Umsetzung. Das Team von Planeco Building steht in ganz Deutschland bereit, um Ihr Projekt umzusetzen. Kontaktieren Sie uns noch heute und sichern Sie sich Ihr Angebot zum Festpreis!