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Was ist eine "nachträgliche Nutzungsänderung"?
Immer wieder hört und liest man von einer so genannten "nachträglichen Nutzungsänderung" oder auch einer "nachträglichen Genehmigung".
Die Frage ist: Was steckt dahinter? Denn aus einem rein juristischen Blickwinkel gibt es im Baurecht keine Möglichkeit, erst eine bestimmte Nutzung zu schaffen und dann nachträglich die zugehörige Genehmigung zu erwirken. Rechtssicher steht an erster Stelle immer die erforderliche Genehmigung und erst als zweiter Schritt die rechtskonforme Umsetzung der genehmigten Nutzung.
Aber: Es kommt immer wieder zu Situationen, in denen eine bestimmte Nutzung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils ohne diese baurechtliche Genehmigung entsteht.
Weil mit Gebäuden und deren Nutzung immer auch hohe Investitionen verbunden sind, räumen Baurechtsbehörden in aller Regel die Möglichkeit ein, die fehlende Genehmigung im Nachhinein zu erlangen und die vorübergehend rechtswidrige Nutzung so zu legitimieren.
Das ist zumindest so lange der Fall, wie die faktisch vorhandene neue Nutzung zwar nicht genehmigt ist, im Grundsatz aber allen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und damit die Genehmigungsfähigkeit, möglicherweise auch mit einigen wenigen zusätzlichen Auflagen, gegeben ist.
Wie kommt es zu ungenehmigten Nutzungsänderungen?
Nicht genehmigte Nutzungsänderungen sind häufiger, als Sie denken. Verschiedene Gründe rechtfertigen dieses Vorgehen allerdings nicht. Sie erklären aber anschaulich, wie es immer wieder aufs Neue zu dieser unangenehmen und rechtlich nicht immer einfachen Situation kommt:
- Unwissenheit über den Bedarf einer Genehmigung für Nutzungsänderungen
- schleichende Veränderungen des Nutzungsschwerpunkts bis hin zum genehmigungsrelevanten Zustand
- besondere Dringlichkeit zur Aufnahme der neuen Nutzung auch ohne erteilte Genehmigung
- bewusste Nutzungsänderung entgegen dem rechtlichen Bedarf eines Verfahrens
Abgesehen von der fehlenden Rechtssicherheit und möglichen anderen, z.B. versicherungsrechtlichen Konsequenzen aus einer fehlenden Genehmigung, führen verschiedene Gründe mit absoluter Sicherheit dazu, dass Sie sich um eine nachträgliche Antragstellung für Ihre Nutzungsänderung bemühen müssen:
- Aufforderung durch die zuständige Baurechtsbehörde, z.B. nach Anzeige eines Nachbarn
- Verkauf der Immobilie oder der Nutzungseinheit mit zulässiger und genehmigter Nutzung
- Neuabschluss von relevanten Versicherungen rund um die Nutzung
- Beleihung des Grundstücks oder der Nutzungseinheit durch eine Bank
- Sonstige Rechtsgeschäfte rund um die Immobilie
Wie gehen Sie für eine nachträgliche Nutzungsänderung vor?
Da die nachträgliche Nutzungsänderung rein rechtlich überhaupt nicht existiert, gehen Sie hier genauso vor, wie Sie es bei einem regulären Antrag auf Nutzungsänderung tun würden. Sie bereiten Ihre Unterlagen vor und erarbeiten damit gemeinsam mit einem Architekten ein tragfähiges und vor allem genehmigungsfähiges Konzept. Ihr Architekt reicht den Antrag mit Ihnen ein und Sie erhalten im Idealfall Ihre Genehmigung.
Sobald Sie mögliche Auflagen umgesetzt haben und Ihre Immobilie alle Forderungen des Genehmigungschreibens erfüllt, ist Ihre ohnehin bereits stattfindende Nutzung rechtlich legitimiert. Von nun an besteht keinerlei Unterschied mehr zu einer vorab erhaltenen "normalen" Genehmigung.
Wie lange dauert es eine Nutzungsänderung nachträglich zu beantragen?
Auch bei der Dauer von der Antragstellung bis zur Genehmigung spiegelt sich das einheitliche Verfahren wider. Ob vorab oder nachträglich gestellte Genehmigung, die rechtlich bindenden Laufzeiten und Fristen sind immer dieselben. Sie liegen je nach Bundesland im Bereich zwischen 2 und 3 Monaten, sofern keine Rückfragen des Amtes gestellt werden. Je nach Qualität der eingereichten Planungsunterlagen, Auslastung des zuständigen Sachbearbeiters und weiteren Faktoren kann sich diese Zeit auf mehrere Monate ausdehnen.
Gerade wenn eine nachträgliche Nutzungsänderung mit einem inhaltlichen Anpassungsbedarf einhergeht, so zum Beispiel in Verbindung mit nachträglichen Auflagen zum Brandschutz, sehen verschiedene Behörden hier eine besondere Dringlichkeit. Ihr Antrag kann dann auch deutlich unter den gesetzlichen Fristen entschieden werden. Einen Rechtsanspruch auf eine bevorzugte Bearbeitung haben Sie aber nicht.
Genauso kann es auch passieren, dass einzelne Behörden inhaltlich unkritische Anträge zu ohnehin bereits vorhandenen Nutzungen als nicht dringend hinten anstellen und die Bearbeitungszeit über die Fristen hinaus ausdehnen.
Wann scheidet ein nachträglicher Nutzungsänderungsantrag aus?
So verlockend eine erst im Nachgang erfolgende Genehmigung Ihrer Nutzungsänderung sein mag, sie ist auch mit verschiedenen Unwägbarkeiten verbunden. Im Extremfall führt das dazu, dass die nachträgliche Legitimierung Ihrer Immobiliennutzung eben nicht so einfach möglich ist.
Typische Gründe für das Versagen einer nachträglichen Genehmigung sind:
- Die bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit Ihrer Nutzungsart: Nicht überall darf jede Art der Nutzung erfolgen. Zählt Ihre Nutzung in Ihrem Baugebiet zu den unzulässigen Nutzungen, ist die Genehmigung auch nachträglich ausgeschlossen.
- Schwerwiegende bauordnungsrechtliche Missstände, die auch durch Auflagen und Anpassungen nicht ausgeräumt werden können: Das in Länderhand liegende Bauordnungsrecht regelt, wie eine Immobilie für eine bestimmte Nutzung beschaffen sein muss. Weist Ihr Gebäude für Ihre Nutzungsart etwa grobe Verstöße beim Brandschutz auf, macht die zuständige Behörde im Rahmen der Genehmigung Auflagen, die Sie umsetzen müssen. Sind die Verstöße aber so schwerwiegend, dass eine ‘Heilung’ über Auflagen nicht möglich ist, kann auch keine Genehmigung erteilt werden.
Hinweis: Kommt die Baurechtsbehörde zu dem Ergebnis, dass die nachträgliche Genehmigung für Ihre Nutzungsänderung nicht erteilt werden kann, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder passen Sie Ihre Planung so an, dass die Probleme ausgeräumt werden und die Genehmigungsfähigkeit hergestellt wird. Oder aber, Sie geben die neue Nutzung auf und führen Ihre Immobilie auf den früheren, rechtmäßigen Nutzungszustand zurück. Im nachträglichen Verfahren scheidet die Möglichkeit, den Antrag einfach zurückzuziehen, aus. Sobald die Behörde Kenntnis von Ihrer bereits veränderten Nutzung hat, bleibt nur die Möglichkeit der Genehmigung oder der Aufgabe der nicht genehmigten Nutzung.
Nicht genehmigte Nutzungsänderung gilt als Schwarzbau
Behalten Sie immer im Hinterkopf, dass die nachträgliche Genehmigung zwar Gang und Gäbe ist, Sie sich bei einer Nutzung ohne Genehmigung, sich jedoch ganz klar im illegalen Bereich bewegen.
Die nicht genehmigte Nutzung entspricht rechtlich voll und ganz dem ‘Schwarzbau’, also dem ohne Baugenehmigung errichteten Gebäude. Unabhängig davon, ob Sie ein nachträgliches Verfahren anstoßen, stehen immer die mit der illegalen Nutzungsänderung verbundenen Bußgelder im Raum.
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Kosten einer nachträglichen Nutzungsänderung
Wer eine Nutzungsänderung nachträglich beantragen möchte, sollte mit den regulären Kosten für einen Bauantrag und die Genehmigung rechnen. Diese sind stark abhängig von Faktoren wie der Art und Größe des Gebäudes, der baurechtlichen Komplexität und Weiterem.
Für eine nachträgliche Nutzungsänderung sollten Immobilienbesitzer um die 1.800 EUR zzgl. Mehrwertsteuer einplanen. Hinzu kommt möglicherweise ein zusätzlicher Aufwand für bauliche Anpassungen Ihrer Immobilie.
Experten-Tipp: Setzen Sie auf einen kompetenten Architekten – gerade bei der nachträglichen Nutzungsänderung
Schaffen Sie erst Tatsachen, die Sie nachträglich genehmigen lassen wollen oder müssen, sind die Unwägbarkeiten besonders groß. Im Vergleich zum ‘normalen’ Nutzungsänderungsantrag ist die nachträgliche Genehmigung eine besondere Herausforderung.
Diese meistern Sie dann zuverlässig, wenn Sie einen fachkundigen und erfahrenen Partner wie an Ihrer Seite haben. Die Unterstützung durch einen kompetenten Architekten lohnt sich gerade hier in besonderem Maße für die Erfolgsaussichten der Genehmigung. Was für Sie eine meist einmalige Herausforderung und Belastung bedeutet, ist für den Architekten mit Erfahrung eine wiederkehrende Aufgabe, bei der Sie von der Fachexpertise besonders stark profitieren können.
Planeco Building ist bundesweit mit spezialisierten Architekten für Nutzungsänderungen tätig. Kontaktieren Sie uns gerne für eine Prüfung Ihres Sachverhaltes, sowie die Antragstellung der nachträglichen Nutzungsänderung. Wir sind mit einer fachkundigen und ehrlichen Ersteinschätzung für Sie da und begleiten Sie gerne mit qualifizierten Architekten bei Ihrer Antragsstellung.
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