Die Nutzungsänderung vom Schwimmbad in Wohnraum

Das Wichtigste zur Nutzungsänderung eines Schwimmbads in Wohnraum

• Ein privates Schwimmbad gehört von Anfang an zum Wohnhaus, in dem es gebaut wurde, und zählt daher auch vor der Umnutzung schon als Wohnraum.
• Ob Sie einen Antrag auf Nutzungsänderung für Ihr Schwimmbad stellen müssen, hängt davon ab, ob Ihr Schwimmbad bereits als Aufenthaltsraum genehmigt wurde.
• Unabhängig davon, wie das Schwimmbad vorher eingestuft war, müssen für den neuen Wohnraum bestimmte Anforderungen erfüllt werden, wie zum Beispiel die Aufenthaltsqualität und der Brandschutz inklusive Fluchtwege.
• Obwohl Nutzungsänderungen von Gebäuden allgemein der Genehmigungspflicht unterliegen, bieten die einzelnen Landesbauordnungen Erleichterungen, sodass die Umwandlung in manchen Fällen ohne formelles Verfahren auskommt.

Die Umnutzung des Schwimmbads aus Sicht des Baurechts

Gründe für den Rückbau eines privaten Pools und die Schaffung von Wohnraum gibt es Viele. Seien es die Betriebskosten, die geringe Nutzung oder schlicht der dringende Bedarf an Wohnraum, der sich ohne kompletten An- oder Neubau gewinnen lässt.

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Die Grundlage hierfür ist aus rechtlicher Sicht tatsächlich gut.

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Ein Indoor-Pool, also ein Schwimmbecken in einem Teil Ihres Wohnhauses, zählt aus rechtlicher Sicht bereits zu Ihrem Wohnhaus. Sie verändern also einen Teil Ihres Wohnhauses zu einem Teil Ihres Wohnhauses.

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Die Zulässigkeit Schwimmbad-Umnutzung: Wirklich immer problemfrei möglich?

Die allgemeine Frage, ob eine Nutzungsänderung des Schwimmbads zu Wohnraum überhaupt zulässig ist, kann in der Regel mit “ja” beantwortet werden. 

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Denn in einem Gebäude, in dem vorher gewohnt wurde, darf selbstverständlich auch nach der Umnutzung des Schwimmbads weiter gewohnt werden. Die Krux: Oftmals bleibt es nicht bei der Umnutzung des Schwimmbads zu Wohnraum und weitere Anliegen werden in der Praxis mitbetrachtet, die ihre eigenen Hürden darstellen können.

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Bauplanungsrechtlich, das heißt im Hinblick auf die sogenannte “Nutzungsart” Ihres Gebäudes und eventuelle Bebauungsplaninhalte, findet keine Veränderung statt, die Ihrem Vorhaben entgegenstehen könnte. 

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Anders verhält es sich möglicherweise im Bebauungsplan festgeschriebenen Grenzwerten.

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Führt die Umnutzung des Schwimmbads zu Wohnraum zur Überschreitung der vorgeschriebenen Kennwerte, könnte eine Umwandlung bauplanungsrechtlich schwierig werden.

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Hinweis: Auch wenn sich die Nutzungsart Ihres Gebäudes durch die Schaffung von Wohnraum aus einem ehemaligen Schwimmbad nicht verändert, sollten Sie, sofern vorhanden, den geltenden Bebauungsplan prüfen (lassen). Wollen Sie beispielsweise aus einem großzügigen Pool eine neue, eigenständige Wohneinheit schaffen, könnte hier eine entsprechende Begrenzung der Wohnungszahl im Bebauungsplan ein Problem verursachen. Kennen Sie mögliche Probleme frühzeitig, lassen sich gerade bei der Schaffung von Wohnraum im Bestand meist in Abstimmung mit der zuständigen Baurechtsbehörde Lösungen finden. Die Baurechtsbehörde muss dann in jedem Fall eingeschaltet werden.

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Inhaltliche Anforderungen an Ihre Nutzungsänderung vom Schwimmbad zu Wohnraum

Auch wenn aus Sicht der allgemeinen Zulässigkeit keine Probleme zu erwarten sind, muss Ihre Nutzungsänderung natürlich inhaltlich, also „technisch“, funktionieren. 

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Sofern Sie Ihr Vorhaben nicht mit einem Anbau, einer Aufstockung oder einer sonstigen Maßnahme zur Schaffung weiteren Wohnraums kombinieren, bleiben die Anforderungen an Ihr Gebäude insgesamt ebenfalls unverändert. Lediglich dem Raum selbst, also dem bisherigen Pool und zukünftigen Wohnraum, sollten Sie einige Aufmerksamkeit widmen. 

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Denn hier entsteht ganz klar ein Aufenthaltsraum, an den das Bauordnungsrecht verschiedene Anforderungen stellt:

• Rettungswege – ein baulicher Rettungsweg über den normalen Zugang und mindestens ein zweiter baulicher Rettungsweg als für die Feuerwehr zugängliches Fenster (im neuen Wohnraum selbst oder einem anderen Wohnraum desselben Geschosses)
• Aufenthaltsqualität – Aufenthaltsräume müssen bestimmte Mindestanforderungen hinsichtlich Raumhöhe, Belichtung und Belüftung nachweisen. Es geht also nicht ohne Fenster in ausreichender Größe, Anzahl und einer bestimmten Raumhöhe, die sich je nach Bundesland oder Gemeinde unterscheiden kann.

Hinweis: Je größer Ihr Schwimmbad war, desto eher wurde es ohnehin im Rahmen der damaligen Genehmigung bereits als Aufenthaltsraum betrachtet und geprüft. Vor allem kleinere Becken in Kellergeschossen können durch die Nutzungsänderung einzelne Herausforderungen zur Herstellung der Tauglichkeit als Aufenthaltsraum hervorrufen.

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Einen Bauantrag stellen für die Umnutzung des Schwimmbads stellen? Ja oder Nein?

Die Frage, ob Sie für Ihre Nutzungsänderung vom Schwimmbad zum Wohnraum einen Bauantrag stellen müssen, knüpft nahtlos an die Frage an, ob Ihr bisheriges Schwimmbad bereits als Aufenthaltsraum genehmigt war. 

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Ist das der Fall, können Sie die Umnutzung ganz ohne baurechtliches Verfahren realisieren. Denn: Vorher Aufenthaltsraum – nacher Aufenthaltsraum! Das Verfüllen des Beckens und die Herstellung eines ebenen Bodens sind dabei Maßnahmen, die in aller Regel ebenfalls keiner Genehmigung bedürfen.

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Wurde Ihr Pool bisher nicht als Aufenthaltsraum eingestuft, brauchen Sie grundsätzlich einen Bauantrag. Denn durch die neue Aufenthaltsqualität entstehen neue, weiterführende Anforderungen, wie bereits beschrieben.

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Trotzdem bedeutet das noch lange nicht, dass Sie auf jeden Fall ein Baugesuch erstellen müssen, denn je nach Einzelfall und Bundesland ist:

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A – die Schaffung von Wohnraum durch Ausbau, Umbau, Aufstockung oder Nutzungsänderung verfahrensfrei, also ohne Baugenehmigung, möglich (z.B. Baden-Württemberg).

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B – die Nutzungsänderung an bzw. in einem Wohngebäude (damit kein Sonderbau) von der Genehmigungspflicht freigestellt. Es müssen Bauantragsunterlagen vorgelegt werden, die Umsetzung darf aber nach einer Wartezeit von meist einem Monat ohne formelle Genehmigung erfolgen (z.B: Bayern).

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Sind Sie unsicher, ob Sie eine Baugenehmigung oder einen Bauantrag benötigen? Im Zweifelsfall können Sie sich direkt bei der zuständigen Baurechtsbehörde informieren, um von offizieller Stelle eine verlässliche Auskunft zu erhalten.

Ihr Weg zur Baugenehmigung für die Nutzungsänderung vom Schwimmbad zum Wohnraum

Unterliegt Ihre geplante Nutzungsänderung vom Schwimmbad zum Wohnraum tatsächlich der Genehmigungspflicht, entspricht der nötige Bauantrag in allen Belangen dem „normalen" Antrag für den Neu- und Umbau oder auch jegliche andere Nutzungsänderung von Gebäuden. 

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Das bedeutet, dass ein planvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur mit Ihnen gemeinsam den Antrag erarbeitet und in Ihrem Namen stellt. Und auch die Bearbeitung des Antrags mit Vollständigkeitsprüfung, Angrenzer- und Gemeindebeteiligung, technischer Prüfung und Genehmigungserteilung läuft in gleicher Art und Weise ab.

Obwohl die Nutzungsänderung vom Pool zum Wohnraum vergleichsweise problemlos anmutet, sollten Sie sich auf die gängigen Fristen von rund 3 Monaten bis zur Erteilung Ihrer Baugenehmigung einstellen.

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Sie denken über die Umnutzung des Schwimmbads nach und dabei kommen weitere Themen auf? Es ist in der Tat ein idealer Zeitpunkt, um weitere Umbauten am Gebäude gleich mit zu evaluieren und Ihr Projekt von Anfang an ganzheitlich zu planen. 

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