Den Keller zu Wohnraum umbauen: Die Genehmigung

Der Umbau des Kellers zu Wohnraum auf einen Blick

• Der Umbau von Kellerräumen in Wohnfläche ist baurechtlich meist unkritisch, sofern die Räume die Eignung als Aufenthaltsraum aufweisen.
• Ob ein Hobbyraum im Keller als Wohnraum gilt, hängt von seiner Eignung und seiner beabsichtigten Nutzung ab.
• Die Anforderungen an Wohnraum im Keller unterscheiden sich in Abhängigkeit davon, ob eine bestehende Wohnung erweitert oder eine neue, eigenständige Wohneinheit geschaffen wird.

Wann und wo darf Wohnfläche im Keller überhaupt entstehen?

Die Aussichten auf eine Genehmigung beim Kellerausbau in Wohn- und Nichtwohngebäuden

Die allgemeine Frage nach der Zulässigkeit von Wohnraum im Keller beantwortet das Bauplanungsrecht über das Baugesetzbuch BauGB – und das noch ganz unabhängig von der Lage im Kellergeschoss.

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Einen Kellerausbau zu Wohnraum dürfen Sie nur dort vornehmen, wo ein Bebauungsplan das überhaupt zulässt. Handelt es sich „nur“ um weitere Wohnräume zu einem bestehenden Ein- oder Mehrfamilienhaus, ist diese grundsätzliche Zulässigkeit kein Thema und die allgemeine Zulässigkeit ist gegeben. Wie bei anderen Umbauten, kann jedoch das Beantragen einer Nutzungsänderung erforderlich sein.

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Weniger offensichtlich ist dagegen der Kellerausbau in einem Nichtwohngebäude, beispielsweise einem Bürogebäude. Hier dürfen Sie nur dann handeln, wenn die Zulässigkeit über die Lage in einem für Wohnen geeigneten Gebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung, z.B. einem Allgemeinen Wohngebiet oder einem Mischgebiet, gegeben ist.

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Ist ein Hobbyraum ein Wohnraum oder nicht?

Weit weniger offensichtlich als die Frage nach der Zulässigkeit von Wohnräumen ist die Frage, was überhaupt ein Wohnraum ist. Vor allem der oft zitierte „Hobbyraum“ im Keller ist hier ein immerwährender Stein des Anstoßes. Ist ein Hobbyraum ein Wohnraum oder nicht? 

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Das Baurecht kennt zunächst einmal keinen „Wohnraum“ im eigentlichen Sinne. Maßgeblich ist die Einstufung als Aufenthaltsraum, also als Raum, der zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen geeignet ist, oder nicht. 

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Ob ein Raum ein Aufenthaltsraum ist, hängt dabei nicht davon ab, ob in ihm dauerhaft „aufgehalten“ wird. Hat er die Eignung zum Aufenthaltsraum, stuft in das Baurecht als solchen ein. Erfordert die angedachte Nutzung dagegen eine Aufenthaltsqualität, muss der Raum diese auch mit sich bringen.

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Für die Frage des Hobbyraums geht es deshalb darum, wie der Raum genutzt wird bzw. werden soll. Ist der Hobbyraum eine Werkstatt, in der Holzbearbeitungsmaschinen stehen, handelt es sich definitiv um keinen Aufenthaltsraum, da eine Werkstatt nicht zum dauerhaften Aufenthalt im Sinne des Baurechts geeignet ist. Handelt es sich dagegen um einen voll ausgebauten Raum, in dem „zufällig“ nur gelegentlich Billard gespielt wird, ist es bei vorliegender Eignung trotzdem ein Aufenthaltsraum.

Welche Anforderungen gelten für den Umbau eines Kellers zu Wohnraum?

Damit Kellerräume zum Aufenthalts- oder eben Wohnraum werden können, müssen Sie bestimmte Eigenschaften aufweisen. Diese Anforderungen finden sich im Bauordnungsrecht und damit im Regelungsbereich der jeweiligen Bundesländer. Trotzdem stimmen die Kriterien über das Bundesgebiet in den meisten Fällen weitgehend überein.

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Allgemeine Voraussetzungen für die Aufenthaltsqualität im Keller

Mehrere Einzelaspekte fügen sich zu einer insgesamt gegebenen Aufenthaltsqualität eines Raumes zusammen. Neben der eher allgemeinen Anforderung an eine entsprechende Beheizung und Isolierung sind hier vor allem drei Themen wegweisend:

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1. Raumhöhe: Um als Aufenthalts- und Wohnraum geeignet zu sein, muss ein Raum eine lichte Mindesthöhe aufweisen. Je nach Bundesland liegt die Mindesthöhe zwischen Oberkante Fußboden und Unterkante sichtbarer Decke in der Größenordnung um 2,30 bis 2,35 Metern. Sinn und Zweck dieser Festsetzung ist der Lichteinfall und der Luftwechsel im Raum. Je niedriger ein Raum ist, umso weniger tief gelangen Tageslicht und Frischluft von den Fenstern hinein. 

2. Belichtung / Belüftung: Damit Licht und Luft überhaupt in den Wohnraum gelangen können, muss ein geeigneter Raum Fenster einer Mindestgröße aufweisen, die erneut in Abhängigkeit vom regelnden Bundesland um 10 bis 15 Prozent der Grundfläche des Raumes liegt. Beide Faktoren – Licht und Luft – werden allgemein als notwendige Rahmenbedingungen für eine Aufenthaltsqualität anerkannt. 

3. Rettungswege: Jedes Geschoss mit Aufenthaltsräumen muss zwei voneinander unabhängige Rettungswege aufweisen. Ziel dieser Regelung ist die Sicherstellung einer Fluchtmöglichkeit im Brandfall, selbst wenn beispielsweise der normale Zugang zum Geschoss oder den Räumen als erster Rettungsweg durch einen Brand oder Brandrauch ausfällt. Typisch ist im Wohnungsbau die Sicherstellung des zweiten Rettungswegs über ein Fenster, durch das Sie im Brandfall entkommen können. Entsteht in Ihrem Kellergeschoss ein Wohnraum, müsste damit in diesem Raum oder von diesem Raum erreichbar ein solches Fenster sichergestellt werden.

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Zusätzliche Anforderungen für neue Wohneinheiten im Keller

Über diese Grundanforderungen hinaus entstehen weitere zu erfüllende Vorgaben für den Fall, dass die neuen Wohnräume im Keller nicht der Erweiterung Ihrer bestehenden Wohnung dienen, sondern eine eigenständige, neue Nutzungseinheit bilden.

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1. Nebenanlagen zur Wohnfläche: Jede Wohnung muss gewisse dienende Nebenfunktionen aufweisen, um auch tatsächlich eigenständig funktionieren zu können. Je nach Bundesland sind das in erster Linie ein Abstellraum und KfZ- beziehungsweise teilweise auch Fahrradstellplätze.  

2. Die Erschließung: Eine separate Wohneinheit braucht eine separate Erschließung. Es ist nicht zulässig, dass die neue Wohnung beispielsweise über den vorhandenen Kellerabgang aus dem Esszimmer des Einfamilienhauses erschlossen wird. Entweder muss ein separates, von der Hauptwohnung abgetrenntes Treppenhaus vorhanden sein, oder ein eigener Zugang von außen. 

3. Barrierefreiheit: Ab einer bestimmten Anzahl Wohnungen je Gebäude, meist ab der dritten Wohnung, muss zumindest eine der Wohnungen barrierefrei zugänglich hergestellt werden. Überschreiten Sie diese Schwelle mit einer neuen Wohnung im Kellergeschoss, müssen Sie sich zumindest mit dem Thema der Barrierefreiheit auseinandersetzen.

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Gut zu wissen: Viele Bauordnungen sehen für Maßnahmen im Bestand bestimmte Erleichterungsmöglichkeiten vor. Auch sind speziell Maßnahmen zur Wohnraumschaffung im Einzelnen von bestimmten Forderungen vollständig ausgenommen. Trotzdem sollten Sie sich zunächst mit den allgemeinen Anforderungen an Wohnraum und auch Wohnungen beschäftigen, um darüber zu dem für Ihr Vorhaben verbindlichen Anforderungskatalog zu gelangen.

Brauchen Sie für den Umbau Ihres Kellers zum Wohnraum eine Genehmigung?

Grundsätzlich unterliegt die Nutzungsänderung von einem Keller zu Aufenthaltsräumen der Genehmigungspflicht. Die einzelnen Bundesländer bieten hier aber gewisse Erleichterungen an, in denen solche Vorhaben unter bestimmten Voraussetzungen von einer Genehmigungsfreistellung profitieren können oder – wenn neuer Wohnraum entsteht – sogar vollständig von der Genehmigungspflicht ausgenommen sind.

Die Baugenehmigung für Ihren Kellerausbau mit Planeco Building

Die Schaffung von Wohnraum im Keller ist nicht immer einfach. Denn gerade im Bestand lassen sich nicht immer alle Vorgaben optimal umsetzen. Um Sie bei Ihrem individuellen Vorhaben fachgerecht zu unterstützen, bietet Planeco Building bundesweit Machbarkeitsprüfungen und Planungsleistungen für Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, wie zum Beispiel dem Kellerausbau zum Wohnraum. 

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Gerne begleiten wir Sie bei Ihrer Planung für den Erhalt der Baugenehmigung und flexibel darüber hinaus. Als Eigenheimbesitzer profitieren Sie dabei von einem starken Netzwerk aus qualifizierten Architekten und Ingenieuren mit der notwendigen Spezialisierung. Ein erfahrenes Team mit festen Ansprechpartnern steht jederzeit bereit, um für Sie eine möglichst einfache, reibungslose und erfolgreiche Genehmigungsplanung durchzuführen.