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Die Nutzungsänderung zu Monteurzimmern im Überblick
- Eine Nutzungsänderung in Monteurzimmer braucht eine Baugenehmigung.
- Die Nutzungsart Monteurzimmer ist nicht klar definiert und orientiert sich individuell in der Spanne zwischen Wohnen und Beherbergungsbetrieben.
- Für den Antrag auf Nutzungsänderung in Monteurzimmer brauchen Sie einen Architekten, der den Antrag als Planvorlageberechtigter für Sie erstellt.
- Wegen der stark fallbezogenen Beurteilung der Baurechtsbehörden lohnt die frühzeitige Abstimmung Ihres Vorhabens mit der Behörde.
Wann liegt eine Nutzungsänderung vor?
Aus Sicht des Gesetzgebers liegt immer dann eine Nutzungsänderung vor, wenn sich alte und neue Nutzung so unterscheiden, dass andere rechtliche Vorgaben zu beachten sind. Das kann sowohl die allgemeine Zulässigkeit der neuen Nutzung als auch technische Anforderungen an das Gebäude oder die Nutzungseinheit betreffen.
Unabhängig der Vornutzung als Wohnraum oder sonstiger Nutzungsart liegt damit immer eine Nutzungsänderung vor, wenn Sie Monteurzimmer schaffen wollen.
Monteurzimmer aus baurechtlicher Sicht
Im Gegensatz zu vielen anderen Nutzungsarten ist das Monteurzimmer baurechtlich nicht eindeutig definiert. Die rechtliche Betrachtung ist damit weniger eindeutig und bedarf einiger Vorüberlegungen.
Was sind eigentlich Monteurzimmer?
Ganz allgemein handelt es sich bei Monteurzimmern um Wohnen auf Zeit. Arbeitskräfte auf Montage wohnen hier für die Dauer ihrer Montagetätigkeit.
Die Schwierigkeit ist, dass Dauer und Art der Unterbringung sehr weit auseinander liegen können. So kann ein Monteur wenige Tage oder auch mehrere Monate dort wohnen. Die Art der Unterbringung kann dabei von stark wohnähnlichen Situationen in WG-ähnlicher Gemeinschaft bis hin zu einem hotelähnlichen Betrieb mit mehr oder weniger vielen Dienstleistungen reichen.
Zweifelsfrei handelt es sich bei Monteurzimmern um einen gewerblichen Betrieb. Bei der Art der Unterbringung kann dagegen nur eine Abgrenzung anhand der Nutzer und des Angebots erfolgen. Monteurzimmer sind weder klassische Wohnungen noch typische Ferienwohnungen, geschweige denn echte Hotels. Sie formen letztlich eine eigene, nicht klar definierte Gruppe der Beherbergungsbetriebe und orientieren sich in Abhängigkeit von Größe, Ausstattung und Serviceangebot mehr oder weniger stark in eine der ihnen gegenüber abgegrenzten Nutzungsarten.
Wo sind Monteurzimmer zulässig? – Das sagt das Bauplanungsrecht
Monteurzimmer sind überall dort zulässig, wo Beherbergungsbetriebe zulässig sind. In welchen Baugebieten das der Fall ist, regelt das Baugesetzbuch BauGB einheitlich für ganz Deutschland.
In der zugehörigen Baunutzungsverordnung BauNVO werden die einzelnen Gebietstypen vom Reinen Wohngebiet über die weit verbreiteten Allgemeinen Wohngebiete, Misch- und Gewerbegebiete bis hin zum reinen Industriegebiet definiert. Hier finden Sie die Informationen, wo Monteurzimmer allgemein oder auch nur ausnahmsweise zugelassen werden können.
Ausgeschlossen ist das Monteurwohnen beispielsweise in Reinen Wohngebieten.
Dafür kann es zumindest ausnahmsweise in Allgemeinen Wohngebieten und allgemein in Mischgebieten zugelassen werden.
Bei der Frage, ob eine ausnahmsweise Genehmigung in Aussicht gestellt werden kann, kommt es dann erneut auf die Frage der Ausprägung der Zimmer an. Eine stark wohnähnliche Nutzung spricht eher für eine Genehmigung im Allgemeinen Wohngebiet, eine stark hotelähnlich geprägte Gestaltung in einem großen Umfang eher dagegen.
Bauordnungsrechtliche Anforderungen an Monteurzimmer
Auch bei den bauordnungsrechtlichen, also technischen, Anforderungen an Monteurzimmer kommt es wieder darauf an. Das Bauordnungsrecht befasst sich vor allem mit Themen rund um die Nutzbarkeit und Nutzungssicherheit der Gebäude, also Brandschutz, Stellplätze, Barrierefreiheit und so weiter.
Ähneln die Monteurzimmer in Anzahl und Ausprägung stark einer Wohnung, werden sich auch die Forderungen der Baurechtsbehörde stark an einer Wohnnutzung orientieren. Bei einer hohen Zimmerzahl und einem eher hotelähnlichen Betrieb werden die Forderungen dagegen überwiegend denen einer Beherbergungsstätte entstammen.
Da es sich um einen gewerblichen Betrieb handelt, werden aber immer auch über das Baurecht hinausgehende Themen im Raum stehen, hierbei vor allem Fragen des Lärmschutzes, sowie im Falle von Angestellten im Betrieb des Arbeitsschutzes.
Hinweis: Gerade Monteurzimmer hängen bei Ihrer rechtlichen Betrachtung stark von der individuellen Ausprägung ab. Nehmen Sie bei der Frage der Zulässigkeit und der technischen Forderungen deshalb früh Kontakt zu einem Fachmann für Nutzungsänderungen sowie der Genehmigungsbehörde auf und stimmen Sie Ihre Idee hinsichtlich der Machbarkeit ab.
Braucht man für eine Nutzungsänderung in Monteurzimmer eine Genehmigung?
Sobald die Umnutzung einer Immobilie zu anderen oder sogar weiterführenden rechtlichen Anforderungen an die neue Nutzung führt, ist sie genehmigungspflichtig. Dies gilt auch für Monteurzimmer und Monteurwohnungen. Diese Umnutzung ist baurechtlich relevant und erfordert immer eine Genehmigung.
Auch wenn keine baulichen Änderungen stattfinden, muss ein Antrag auf Nutzungsänderung für die dauerhafte Vermietung an Monteure gestellt und genehmigt werden, um dieses Gewerbe legal zu betreiben.
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Wie erhalten Sie die Genehmigung für Ihre Nutzungsänderung zu Monteurzimmern?
Das Genehmigungsverfahren für eine Nutzungsänderung in Monteurzimmer folgt denselben Regeln wie jeder andere Bauantrag auch. Denn die einzelnen Landesbauordnungen der Bundesländer stellen die Nutzungsänderung einem Bauantrag für einen Neubau sowie Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden gleich. Je nach Baurechtsbehörde können für die Prüfung des Antrags verschiedene Verfahrensarten angewendet werden.
Die Nutzungsänderung muss mit einem Architekten erfolgen
Bauanträge erstellen dürfen ausschließlich so genannte Planvorlageberechtigte. Das sind in der Praxis meistens Architekten oder in die Liste der Planverfasser der Ingenieurkammern eingetragene Bauingenieure.
Die Aufgabe der Planverfasser ist es, mit Ihnen gemeinsam Ihre Idee zu entwickeln und in eine genehmigungsfähige Planung zu überführen. Er erstellt den Bauantrag und ist gegenüber der Baurechtsbehörde für etwaige Nachforderungen und Anpassungen verantwortlich. Mit seinem Stempel und der Unterschrift auf Ihrem Antrag bescheinigt er die fachgerechte Planung gemäß den aktuellen Vorschriften.
Reicht die Fachkenntnis des Planverfassers in einzelnen Bereichen nicht aus, können neben einem Architekten weitere Fachplaner wie ein Brandschützer oder Statiker notwendig sein.
Orientieren sich Ihre Monteurzimmer in Richtung Hotel bzw. Beherbergungsbetrieb, kann die zusätzliche Beauftragung eines Brandschutzsachverständigen von der Baurechtsbehörde gefordert werden. Ein Statiker ist Pflicht, falls Ihre geplanten Umbauten in die Tragfähigkeit des Gebäudes eingreifen.
Bestandteile Ihres Antrags auf Nutzungsänderung
Für die Nutzungsänderung zu Monteurzimmern stellt Ihr Architekt alle Unterlagen zusammen, die für eine normalen Bauantrag nötig sind:
- Lageplan (basierend auf Flur- oder Liegeschaftskarte)
- Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
- Antragsformulare (inklusive Betriebsbeschreibung)
Darüber hinaus kann beispielsweise ein Stellplatznachweis, Brandschutzkonzept oder auch eine Lärmimmissionsprognose erforderlich werden, wenn Ihre Monteurzimmer sich nicht in Richtung „Wohnen“, sondern in Richtung „Beherbergung“ orientieren.
Wie lange dauert es bis die genehmigte Nutzungsänderung für ein Monteurzimmer vorliegt?
Sobald dem Architekten alle Unterlagen übergeben wurden, dauert die Erstellung einer Nutzungsänderung für ein Monteurzimmer erfahrungsgemäß ca. 3 bis 4 Wochen.
Anschließend wird die Nutzungsänderung bei der Behörde eingereicht. Ab diesem Zeitpunkt muss man als Antragssteller meist abwarten, da es kaum möglich ist, die Bearbeitung eines Antrags beim Amt zu beschleunigen. Je nach Bundesland und möglichen Nachforderungen kann ein Bauantrag hier unterschiedlich lange dauern.
In aller Regel sollten Sie von einer grundlegenden Bearbeitungszeit von 3 Monaten ausgehen. Bis dahin muss sich das Bauamt bei Ihnen melden. Die dreimonatige Frist kann sich im Falle von Rückfragen, Klärungsbedarf oder nachzureichenden Unterlagen verlängern.
Die drei entscheidenden Schritte im Genehmigungsverfahren für Monteurzimmer und Monteurwohnungen
- Überprüfung auf Vollständigkeit: Sobald der Antrag bei der Baurechtsbehörde eingegangen ist, wird er auf Vollständigkeit geprüft. Dabei wird sichergestellt, dass alle erforderlichen Unterlagen vorhanden und korrekt eingereicht sind.
- Beteiligung der Gemeinde, Nachbarn und Fachämter: Nach der Vollständigkeitsprüfung werden die Gemeinde, betroffene Nachbarn und relevante Fachämter in den Prozess einbezogen. Die Nachbarn haben die Möglichkeit, Einwendungen gegen den Antrag zu erheben, während die Fachämter zusätzliche Anforderungen oder Auflagen festlegen können.
- Abschließende Prüfung und Entscheidung: Die Baurechtsbehörde prüft den Antrag abschließend unter Berücksichtigung aller eingegangenen Stellungnahmen und Einwendungen. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird die Baugenehmigung erteilt.
Gut zu wissen: Sollten während des Verfahrens Fragen oder Unklarheiten auftreten, bedeutet das nicht zwangsläufig das Scheitern Ihres Vorhabens. Bei Baugenehmigungen kann es immer wieder vorkommen, dass Klärungsbedarf entsteht oder Unterlagen auf Nachfrage angepasst werden müssen, um die Genehmigung sicherzustellen.
In der Regel ist Ihr Vorhaben dadurch nicht gefährdet, sondern es wird gemeinsam nach einer Lösung gesucht. Insbesondere bei komplexeren Projekten sollten Sie tendenziell etwas mehr Bearbeitungszeit beim Amt einplanen.
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