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Was ist eine Nutzungsänderung?
Eine Nutzungsänderung Ihres Gebäudes oder eines Teils davon liegt immer dann vor, wenn sich die Art und Weise, wie Sie die betreffenden Räumlichkeiten nutzen, verändert.
Wann eine solche veränderte Nutzung aus rechtlicher Sicht vorliegt, lässt sich sehr gut aus dem Bauplanungsrecht ableiten. Die Rechtsvorschriften dazu regeln bundeseinheitlich die so genannte „Art der baulichen Nutzung“. Verschiedene Nutzungsarten, wie beispielsweise Wohnen, Gewerbe, Gastronomie oder Anlagen für soziale Zwecke (Kinderbetreuung etc.) werden definiert und bestimmten Gebietstypen zugewiesen. So wird sichergestellt, dass nur verträgliche Nutzungen nebeneinander bestehen.
Eine Nutzungsänderung im Sinne des öffentlichen Baurechts liegt immer dann vor, wenn Sie von einer zu einer anderen der beschriebenen Nutzungsarten wechseln.
Achtung: Eine Nutzungsänderung kann auch dann vorliegen, wenn die Nutzungsart des Gebäudes bleibt, Veränderungen der Räume und Raumnutzungen aber zu anderen bauordnungsrechtlichen Anforderungen führen. Zum Beispiel ist das der Fall, wenn ein bisheriger Lagerraum zukünftig zur Verkaufsfläche oder Praxisfläche wird.
Wie ist die Nutzungsänderung im Baurecht von Niedersachsen verankert?
Die allgemeine Zulässigkeit einer bestimmten Nutzungsart regelt für ganz Deutschland die BauNVO. Sie definiert verschiedene Baugebiete, die in Bebauungsplänen für bestimmte Bereiche einer Stadt oder Gemeinde festgesetzt werden. Über die Gebietstypen wird abschließend bestimmt, welche Nutzungsarten zulässig sind.
Darüber hinaus legt die Niedersächsische Bauordnung NBauO für das Bundesland Niedersachsen bauordnungsrechtliche Anforderungen fest, wie eine bestimmte Nutzungsart baulich ausgestattet sein muss. Wichtige Themen hierbei sind:
- Brandschutz und Rettungswege
- Barrierefreiheit
- Stellplätze
- Allgemeine Anforderungen an Aufenthaltsräume
- …
Eine Nutzungsänderung ist in Niedersachsen dann zulässig, wenn sowohl die Nutzungsart zulässig ist, als auch die bauordnungsrechtlichen Anforderungen erfüllt sind.
Der Weg zur Nutzungsänderung in Niedersachsen
Am Anfang Ihrer Nutzungsänderung im Bundesland Niedersachsen stehen alle Unterlagen, die Sie möglicherweise zu Ihrem vorhandenen Gebäude oder Ihrer bestehenden Nutzungseinheit besitzen. Hierzu zählen Baupläne, frühere Baugenehmigungen und sonstige Unterlagen rund um Statik, Grundbucheinträge etc.
Diese Informationen bilden die Basis, auf der ein Architekt als Profi in Sachen Baurecht, Bautechnik und Baukosten ein tragfähiges Konzept entwickelt. Je nach Komplexität der Umnutzung und z.B. erforderlichen Umbauten kann der Aufwand einer Nutzungsänderung stark variieren.
Damit ist ein in Niedersachsen bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur der Partner, der Sie durch die Nutzungsänderung bis zur Genehmigung und gegebenenfalls auch darüber hinaus unterstützt.
Braucht man einen Antrag auf Nutzungsänderung in Niedersachsen?
Ganz allgemein ist die Nutzungsänderung in Niedersachsen der Errichtung eines Gebäudes gleichgestellt und erfordert daher ebenfalls einen Bauantrag und eine Baugenehmigung.
Verfahrensfrei, also ganz ohne Bauantrag, sind Nutzungsänderungen dann zulässig, wenn die neue Nutzung gegenüber der alten Nutzung keine anderen Anforderungen erzeugt.
Andere Anforderungen entstehen aus der NBauO heraus beispielsweise bei Gewerbe, das gegenüber einer Wohnnutzung gänzlich anderen Anforderungen unterliegt.
Keine anderen Anforderungen entstehen dagegen zum Beispiel, wenn eine gewerbliche Nutzung von einer anderen gewerblichen Nutzung abgelöst wird, die aus baurechtlicher Sicht gleich zu bewerten ist. Man kann sich hierzu auch beim Bauamt oder einem Architekten informieren.
Hinweis: Explizit verfahrensfrei ist die Nutzungsänderung eines Dachbodens zu Wohnraum in Niedersachsen, wenn die neuen Wohnräume in einem Haus mit nur einer Wohnung sind und dieser Wohnung zugeordnet werden. Damit soll die Schaffung zusätzlichen Wohnraums in rechtlich unkritischen und wenig komplexen Gebäuden erleichtert werden.
Die genehmigungsfreie Nutzungsänderung in Niedersachsen
Neben der echten Verfahrensfreiheit, also Nutzungsänderungen, die ganz ohne Kontakt mit der Baurechtsbehörde umgesetzt werden dürfen, gibt es in Niedersachsen außerdem die so genannte Genehmigungsfreiheit.
Existiert für den Standort Ihres Gebäudes ein Bebauungsplan, stimmt die geplante Nutzung mit dessen Vorgaben überein und zählt Ihr Gebäude nicht zu den so genannten Sonderbauten, dürfen Sie die Nutzungsänderung ohne formelle Erteilung einer Baugenehmigung umsetzen. Allerdings müssen Sie trotzdem vergleichbar zum echten Antrag auf Nutzungsänderung Formulare und Planzeichnungen bei der jeweiligen Gemeinde in Niedersachsen vorlegen.
Erst nach Ablauf einer Wartezeit von einem Monat und dem Erhalt einer Bestätigung seitens der gemeinde dürfen Sie Ihre Nutzungsänderung vollziehen.
beantragen!
Verfahrensablauf und Fristen für Nutzungsänderungen in Niedersachsen
Die Einreichung des Antrags auf Nutzungsänderung erfolgt in Niedersachsen durch den erstellenden Architekten direkt bei der Bauaufsichtsbehörde. Das kann eine Kreisstadt oder seltener eine sonstige Kommune sein, es wird meistens aber das zuständige Landratsamt sein. Dort wird der Antrag innerhalb von drei Wochen auf seine Vollständigkeit geprüft.
Liegen alle Unterlagen vor, erfolgt die Anhörung betroffener Behörden und Fachstellen. Diese haben bis zu einem Monat Zeit, sich zu Ihrem Vorhaben zu äußern. Anschließend erfolgt die inhaltliche Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde mit – idealerweise – der abschließenden Erteilung der Baugenehmigung. Erst nach deren Erhalt dürfen Sie Ihre Nutzungsänderung umsetzen.
Besonderheit: Die niedersächsische Bauordnung sieht derzeit keine Frist zur eigentlichen Antragsprüfung durch die Behörde vor. Auch eine Genehmigungsfiktion wie in anderen Bundesländern existiert hier nicht! Das macht eine sorgfältige und vollständige Vorbereitung des Antrags auf Nutzungsänderung in Niedersachsen besonders entscheidend.
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