Nutzungsänderung Wohnraum in Gewerbe

Was versteht man unter der Nutzungsänderung einer Wohnung in Gewerbe?

Im Allgemeinen entsteht eine Nutzungsänderung immer dann, wenn sich die Art und Weise, wie ein Gebäude oder ein Gebäudeteil genutzt wird, verändert. In der Praxis, wenn zum Beispiel aus einer Wohnung eine Gewerbefläche entsteht.

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Durch die Brille des Baurechts liegt diese veränderte Art der Nutzung dann vor, wenn sich die zentralen Nutzungsmerkmale verändern und dadurch andere oder sogar höhere Anforderungen an das Baurecht entstehen. 

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Im Hinblick auf die Nutzungsänderung von Wohnraum bedeutet das ganz konkret, dass eine Änderung dann vorliegt, wenn dort nicht mehr gewohnt wird. 

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Handelt es sich an Stelle der gesamten Wohnung nur um einzelne Räume, liegt die Nutzungsänderung dann vor, wenn die betrachteten Räume nicht mehr Wohnnutzung zugerechnet werden können.

Hinweis: Für die Nutzungsänderung von Wohnen in Gewerbe spielt die dort zukünftig ansässige Gesellschaftsform und die Anmeldung eines Gewerbes keine Rolle! Baurechtlich relevant sind lediglich die in einem Raum ausgeübten Tätigkeiten und die damit verbundenen Anforderungen an diesen Raum.

Beispiele einer gewerblichen Umnutzung von Wohnraum

Kaum jemand wird auf die Idee kommen, in seiner ehemaligen Wohnung Schwerindustrie anzusiedeln. Gerade deshalb ist es nicht immer einfach, die Grenzen zwischen „noch wohnen“ und „schon Gewerbe“ zu definieren. 

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Einige Beispiele typischer, in bisherigen Wohnungen umsetzbarer Gewerbenutzungen helfen Ihnen, die Differenzierung zu verstehen:

• Beispiel 1 – Wohnen zu Physiotherapie, Psychotherapie, Fußpflege, Kosmetikstudio etc.
• Beispiel 2 – Wohnen zu Bürofläche
• Beispiel 3 – Wohnen zu Verkaufsräumen 
• Beispiel 4 – Wohnen zu Gastronomie
• Beispiel 5 – Wohnen zu Ferienwohnungen

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Die Nutzungsänderung von Wohnen zu Gewerbe aus Sicht des öffentlichen Baurechts

Wo ist eine Nutzungsänderung zu Gewerbe überhaupt möglich? – Zulässig, unzulässig oder ausnahmsweise zulässig?

Für Ihre Überlegungen zur Nutzungsänderung lautet die Eingangsfrage ganz klar, ob Gewerbe in Ihrer Wohneinheit im ganz konkreten Fall zulässig ist.

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Die Grundlage für die Beantwortung dieser Frage findet sich in der Baunutzungsverordnung BauNVO als Ergänzungswerk zum Baugesetzbuch. Dort werden Gebietstypen definiert, die auch über die Zulässigkeit Ihrer gewerblichen Nutzung entscheiden. 

Gut zu wissen: Welches Gebiet in Ihrem Fall vorhanden ist, ergibt sich entweder aus dem Bebauungsplan, oder im Falle eines fehlenden Bebauungsplans – weit schwieriger – aus der tatsächlich vorhandenen Bebauung der Umgebung. Für jeden Gebietstypen ist eindeutig definiert, welche Nutzungsarten dort zulässig sind. Außerdem sind ausnahmsweise zulässige Nutzungsarten vorgegeben, die beispielsweise dann genehmigt werden können, wenn sie nicht zu häufig auftreten und den Gebietscharakter damit nicht verändern.

Wichtig ist an dieser Stelle nicht nur, dass Sie Gewerbeflächen schaffen wollen. Auch die Art des Gewerbes spielt eine Rolle.

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Beispiel 1: In einem reinen Wohngebiet wäre jede Gewerbeart erst einmal nicht allgemein zulässig. Ausnahmsweise können dort aber beispielsweise Läden genehmigt werden, die der Deckung des täglichen Bedarfs in diesem Gebiet dienen.

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Beispiel 2: In einem allgemeinen Wohngebiet sind neben Wohnen unter anderen auch Läden und Wirtschaften zur Deckung des Gebietsbedarfs, sowie Einrichtungen für kulturelle oder gesundheitliche Zwecke zulässig. Ein Beispiel für die ausnahmsweise Zulässigkeit wäre dagegen ein Beherbergungsbetrieb oder aber ein nicht störender sonstiger Gewerbebetrieb.

Nicht störende Gewerbebetriebe sind solche Betriebe, deren Emissionen zu keiner unzulässigen Beeinträchtigung der umliegenden Wohnbebauung führen. Typische Themen sind Lärm- und Geruchsemissionen, die sich sowohl aus dem Betrieb selbst, aber auch aus dem damit verbundenen Zu- und Abfahrtsverkehr ergeben können. Eine Büronutzung gilt auch mit Kundenverkehr meist als nicht störend, wohingegen produzierendes Gewerbe auch in der überschaubaren Dimension einer ehemaligen Wohnung rasch die Grenzen überschreitet.

Bauordnungsrechtliche Themen rund um die Nutzungsänderung Ihrer Wohnung zur Gewerbeeinheit

Im Bauordnungsrecht geht es dagegen weniger um universelle Fragestellungen, als vielmehr darum, wo Ihre Wohnung in einzelnen Punkten möglicherweise "nachgebessert" werden muss. 

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Handeln müssen Sie immer dann, wenn die neue gewerbliche Nutzung andere Anforderungen stellt, als die bisherige Wohnnutzung bereits erfüllen musste. Typische Themen sind hierbei:

Stellplätze

Typisch sind ein bis zwei Stellplätze je Wohneinheit. Auch für eine gewerbliche Nutzung derselben Räume werden nur selten zusätzliche Stellplätze gefordert. Im Einzelfall kann es aber passieren, dass Sie sich mit einer Nachforderung auseinandersetzen müssen. Haben Sie für weitere Stellplätze keinen Platz, besteht in vielen Kommunen die Möglichkeit, diese Stellplätze durch eine Geldzahlung "abzulösen". 

Brandschutz 

Ob und, wenn ja, welche zusätzlichen Anforderungen entstehen, lässt sich beim Thema Brandschutz tatsächlich nur am individuellen Vorhaben bestimmen. Auch hier entstehen aber bei den typischen gewerblichen Folgenutzungen für Wohnraum meistens eher untergeordnete Themen, die sich vergleichsweise einfach bewerkstelligen lassen. Eine Ausnahme wäre eine Gewerbenutzung, bei der die Wohnräume plötzlich von einer sehr großen Personenzahl genutzt werden. Dann kann vor allem die Forderung nach einem zweiten baulichen Rettungsweg, also einer weiteren Treppe, zur echten Herausforderung werden.‍

Barrierefreiheit 

Vor allem dann, wenn Ihre neue Gewerbenutzung in den sozialen oder gesundheitlichen Bereich zielt, werden Sie sich möglicherweise mit der neuen Forderung der Barrierefreiheit beschäftigen müssen. Zwar gibt es für Nutzungsänderungen immer wieder Erleichterungen gegenüber dem Neubau. Diese müssen Sie aber immer im Einzelfall mit Ihrer zuständigen Baurechtsbehörde klären. ‍

Sonstige Anforderungen

Neben den baurechtlichen Kernthemen kann Ihr Gewerbe auch aus anderen Rechtsbereichen zu Mehranforderungen führen. Denken Sie erneut an den gesundheitlichen Sektor, spielen etwa Vorgaben des Gesundheitsamts eine große Rolle. Genauso können auch andere Fachgebiete berührt sein. Spätestens bei der Antragstellung werden diese Themen auch vom Bauamt mit koordiniert und abgearbeitet, sodass Sie dort in aller Regel verlässliche Informationen über die Stellen erhalten, mit denen Sie bereits im Vorfeld die wesentlichen Hürden überwinden können.

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So gelangen Sie zur genehmigten Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbefläche

Die Nutzungsänderung von Wohnraum zu Gewerbe erfordert immer einen Bauantrag

Ob mit oder ohne Baumaßnahme, brauchen Sie auch für eine "einfache" Nutzungsänderung einen Bauantrag. Dieser wird dann von der zuständigen Behörde geprüft und Sie erhalten im Erfolgsfall eine Baugenehmigung. 

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Sollte das Amt mit Ihrer Planung nicht in allen Aspekten völlig zufrieden sein, erhalten Sie möglicherweise bestimmte Auflagen, die Sie vor der Freigabe Ihrer neuen Nutzung zunächst erfüllen müssen. 

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Wie lange Sie tatsächlich auf Ihre Genehmigung warten müssen, hängt dabei von der Behörde, ganz wesentlich aber auch von der Art Ihrer Nutzungsänderung und der Qualität Ihrer Unterlagen ab. Die gesetzlichen Fristen sind dagegen dieselben, wie bei einem "klassischen" Bauantrag für einen Neu- oder Umbau.

Der Architekt – Ihr Profi rund um Planung und Antragstellung bei Nutzungsänderungen von Wohnraum in Gewerbefläche

Dreh- und Angelpunkt Ihres Bauantrags ist immer ein Architekt. Er ist bauvorlageberechtigt und erstellt die erforderlichen Unterlagen zur Einreichung bei der Behörde. 

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Darüber hinaus verfügen Architekten über das Fachwissen, um mit Ihnen gemeinsam ein tragfähiges Konzept zu entwickeln und dieses in einen genehmigungsfähigen Antrag zu überführen. 

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Wer dagegen als Antragsteller in Erscheinung tritt, hängt ganz von Ihrer persönlichen Situation ab. Rechtlich darf sowohl der Eigentümer als auch der Nutzer einer Nutzungseinheit den Antrag auf Nutzungsänderung stellen.

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Sinnvoll ist es häufig, wenn der neue Betreiber des Gewerbes den Antrag inhaltlich aufstellt und vor der Einreichung mit dem Eigentümer oder Vermieter für dessen Zustimmung bespricht.

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Benötigte Unterlagen für die Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbefläche

Für einen erfolgreichen Antrag auf Nutzungsänderung von Wohnen in Gewerbe brauchen Sie Planunterlagen mit Lageplan, Grundrissen, Schnitt und Ansichten zum Gebäude. Hinzu kommen die Formulare des Bauamtes. 

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Darüber hinaus wird gerade bei Gewerbe als Zielnutzung eine Betriebsbeschreibung besonders wichtig. Denn viele Themen lassen sich erst klären, wenn auch die Art und der genau Inhalt Ihres Gewerbes bekannt sind. 

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Im Einzelfall können außerdem vom Amt weitere Nachforderungen gestellt werden, wenn Fragen zu Emissionen oder anderen Themen beispielsweise durch ein Gutachten geklärt werden müssen. 

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Es gilt: Je besser Ihre Unterlagen ausgearbeitet sind, umso weniger Nachfragen entstehen von Seiten des Amts und umso seltener gerät Ihr Antrag während der Bearbeitung ins Stocken.

Die Kosten einer Nutzungsänderung von Wohnraum zu Gewerbe

Ihre Nutzungsänderung gelingt ganz ohne Baumaßnahme? Herzlichen Glückwunsch! Dann beschränken sich Ihre Kosten neben einer möglichen Renovierung der Räume auf das Honorar des Architekten und die Genehmigungsgebühr. 

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Sobald gebaut wird, kommen selbstverständlich die entsprechenden Kostenpunkte auf Ihrer Liste hinzu. Weil es nicht "das eine" Gewerbe gibt, lässt sich hier auch nicht "die eine" Zahl benennen. 

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Erfahrungsgemäß sollte man für eine Nutzungsänderung von Wohnraum zu Gewerbe bereits bei kleineren Gebäuden mindestens 2500 EUR zzgl. MwSt. einplanen. Je nach Art und Größe des Gewerbes, Komplexität des Vorhabens und Standort können diese Kosten höher ausfallen.

Planeco Building – damit Ihre Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe zum Erfolg wird

Es wird deutlich, dass die Nutzungsänderung von Wohnen in Gewerbe zwar im Einzelfall einfach und problemlos verlaufen kann, dies jedoch nicht immer der Fall sein muss. Eine professionelle Antragsstellung erhöht die Aussicht auf eine direkte Genehmigung ungemein.

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Die Fragen und Anforderungen, die im Vorfeld für die Genehmigung zu klären sind, sind mitunter sehr weit gefasst. Umso mehr lohnt ein verlässlicher Partner an Ihrer Seite, der Sie von den ersten Überlegungen über den Kontakt zum planvorlageberechtigten Architekten bis hin zu Bauantrag und Baugenehmigung begleitet. 

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Genau hier kommt Planeco Building ins Spiel. Unser bundesweites Netzwerk an verlässlichen und spezialisierten Partnern bietet Ihnen genau diese Erfahrung und Kompetenz, die es für den Erfolg Ihrer zukünftigen Gewerbeeinheit braucht. 

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Gerne beraten wir Sie in einem unverbindlichen, kostenfreien Erstgespräch und erstellen auf Grundlage Ihrer Angaben ein unverbindliches Angebot.