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Der Wintergarten durch die Brille der Baurechtsbehörden – Schon gewusst?
Ein Wintergarten ist ein besonders heller und lichtdurchfluteter Anbau an eine Wohnung oder ein Wohnhaus, in dem Sie Ihre Freizeit in der Gesellschaft Ihrer Zimmerpflanzen genießen können. So oder so ähnlich lautet die landläufige Charakterisierung eines Wintergartens.
Das öffentliche Baurecht nimmt hier einen etwas anderen Blickwinkel ein.
Maßgebliches Kriterium ist hierbei nicht in erster Linie die geplante Fensterfläche oder eine besonders gute Belichtung. Im Fokus der Betrachtung steht stattdessen die Nutzungsqualität des entstehenden Baukörpers.
Ein Wintergarten im Sinne des Baurechts liegt dann vor, wenn es sich um einen gegenüber den Wohnräumen klar abgetrennten Bereich handelt, der auf die Pflanzenhaltung ausgelegt und entsprechend auch nicht mit den Anforderungen eines Wohnraumes beheizt ist.
Umgekehrt bedeutet das: Wird beispielsweise ein offener Durchgang hergestellt, die ehemalige Fenstertür entfernt oder das vorhandene Wohnzimmerfenster bodentief ausgebrochen, um freien Durchgang vom Wohnraum zum Wintergarten zu erhalten, handelt es sich aus baurechtlicher Sicht nicht um einen echten Wintergarten. Dann entsteht eine Wohnraumerweiterung, unabhängig davon, ob dort tatsächlich Pflanzen stehen oder nicht.
Wegen des Aufenthaltscharakters gilt eine Wohnraumerweiterung als normaler Anbau und kann nicht von den verschiedenen baurechtlichen Erleichterungen für einen „echten“ Wintergarten profitieren.
Wo und wie darf ein Wintergarten errichtet werden?
Ein Wintergarten stellt üblicherweise eine Ergänzung zu Ihrer bestehenden Wohnung oder Ihrem bestehenden Haus dar. Damit gilt er als Nebenanlage zu Ihrer Hauptnutzung, die in den meisten Fällen wohl „Wohnen“ lauten dürfte, und ist damit nach Baunutzungsverordnung zulässig, sofern ein eventuell vorhandener Bebauungsplan nichts anderes festlegt.
Besteht ein Bebauungsplan, weist dieser üblicherweise durch ein Baufenster eine überbaubare Grundstücksfläche aus, innerhalb dem alle baulichen Anlagen auf einem Grundstück errichtet werden müssen. Das gilt auch für den Wintergarten.
Unabhängig davon muss der Wintergarten als Teil des Hauptgebäudes die Abstandsflächenvorschriften einhalten. Je nach Bundesland bestehen verschiedene Erleichterungen, die für An- und Vorbauten ohne Aufenthaltsräume bis zu einer Breite von in der Regel 5 Metern geringere Abstandsflächen zulassen. Diese Erleichterungen gelten aber nur für echte Wintergärten und lassen sich nicht auf die als Wintergarten getarnte Wohnraumerweiterung anwenden.
Oft werden Baufenster bereits mit dem Wohnhaus voll ausgenutzt. Der Wintergarten wäre damit nur noch außerhalb des zulässigen Grundstücksbereichs möglich. Gerade bei solchen untergeordneten Nebenanlagen erteilen viele Baurechtsbehörden eine Befreiung vom geltenden Bebauungsplan, sodass Sie Ihren Wintergarten trotzdem errichten können. Ein Rechtsanspruch besteht darauf aber nicht, so dass Sie diese Problematik idealerweise sehr frühzeitig mit der zuständigen Behörde, sowie gegebenenfalls mit der fachlichen Unterstützung eines Architekten, klären sollten.
Braucht man für einen Wintergarten eine Baugenehmigung?
Grundsätzliches zur Baugenehmigung & Verfahrensarten für Wintergärten
Zunächst stellt ein Wintergarten die Erweiterung eines bestehenden Gebäudes dar und unterliegt damit der Genehmigungspflicht. Das heißt, Sie dürfen Ihren Wintergarten nur mit einer Baugenehmigung errichten.
Weil ein Wintergarten per Definition „nur“ einen Anbau an ein bestehendes Hauptgebäude darstellt und damit immer eine gewisse Unterordnung erfährt, bieten viele Bundesländer aber gewisse Erleichterungen beim durchzuführenden Verfahren.
Das bedeutet jedoch nicht, dass sich ein so verfahrenstechnisch begünstigter Wintergarten nicht trotzdem an alle Rechtsvorschriften halten muss!
Hinweis: Verfahrensfrei bedeutet dabei, dass Sie den Wintergarten bei Einhaltung aller Vorschriften ganz ohne formales Handeln errichten dürfen. Die Genehmigungsfreistellung ist dagegen in den einzelnen Bauordnungen so geregelt, dass Sie vollständige Bauantragsunterlagen bei der Behörde oder der Gemeinde vorlegen müssen und erst nach einer Wartefrist für mögliche Einwendungen der Gemeinde oder etwaiger Angrenzer mit der Umsetzung beginnen dürfen. Auch hier tragen Sie selbst die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften, da von Amtsseite keine umfassende Prüfung oder gar Genehmigung erfolgt.
Wie die 16 Bundesländer die Baugenehmigung für Wintergärten regeln
Bei “warmen” Wintergärten im Sinne der eingangs beschriebenen Wohnraumerweiterung als Aufenthaltsraum ist fast immer eine Baugenehmigung notwendig.
Bei den “echten” Wintergärten im baurechtlichen Sinne, die nicht der Wohnraumerweiterung dienen, gilt in den einzelnen Bundesländern Folgendes:
- Baden-Württemberg: verfahrensfrei ohne Aufenthaltsraum als Vorbau bis 40m3 Rauminhalt
- Bayern: Genehmigungsfreistellung
- Berlin: Genehmigungsfreistellung
- Brandenburg: verfahrensfrei ohne Aufenthaltsraum bis 20m2 Grundfläche und 75m3 Rauminhalt
- Bremen: verfahrensfrei ohne Aufenthaltsraum bis 30m2 Grundfläche und 3,50m Tiefe
- Hamburg: keine Erleichterungen
- Hessen: verfahrensfrei 30m2 Grundfläche bei Gebäudeklasse 1 bis 3
- Mecklenburg-Vorpommern: Genehmigungsfreistellung
- Niedersachsen: Genehmigungsfreistellung
- Nordrhein-Westfalen: verfahrensfrei bis 30m2 Grundfläche bei Mindestgrenzabstand 3m
- Rheinland-Pfalz: verfahrensfrei ohne Aufenthaltsräume bis 50m3 Rauminhalt bei Wohngebäuden der Gebäudeklasse 1 bis 3 im Innenbereich
- Saarland: Genehmigungsfreistellung
- Sachsen: Genehmigungsfreistellung
- Sachsen-Anhalt: Genehmigungsfreistellung
- Schleswig-Holstein: Genehmigungsfreistellung
- Thüringen: verfahrensfrei bis 20m2 Grundfläche und 75m3 Rauminhalt
Der illegale Wintergarten – Was droht bei der Errichtung ohne Baugenehmigung?
Ein Wintergarten ist doch nur klein und außerdem lediglich ein Anbau. Eine Errichtung ohne Genehmigung kann doch nicht so gravierende Folgen haben. So oder so ähnlich lautet eine immer wieder vernommene Sichtweise vieler Wintergartenbesitzer oder -interessenten. Das Problem dabei ist meist weniger eine eventuell, trotz unzähliger Erleichterungen, dennoch nötige, nicht eingeholte Genehmigung.
Schwierig wird es dann, wenn der Wintergarten darüber hinaus auch noch Verstöße gegen die baurechtlichen Vorgaben aufweist.
Mindestens erwartet Sie für einen Wintergarten ohne Baugenehmigung eine Strafe.
Bestehen dann noch Verstöße gegen sicherheitsrelevante Themen, kann eine Nachbesserung oder sogar ein Rückbau angeordnet werden. Im „worst case“ erwartet Sie damit zum einen ein nachträglich zu stellender Bauantrag für die Genehmigung und zum anderen eine nachträgliche Anpassung Ihres Wintergartens. Dazu kommt unter Umständen ein Bußgeld, sodass die Belastungen in Summe sicherlich nie von den Einsparungen aufgewogen werden, die sie mit einer illegalen Errichtung erzielen.
Einholen einer Baugenehmigung für Ihren Wintergarten: So geht’s
Der Bauantrag für den Wintergarten-Anbau erfordert einen Fachmann
Wenn ein Bauantrag eingereicht werden muss, ist in den meisten Fällen für die Antragsstellung eine planvorlageberechtigte Person verpflichtend. Das wäre beispielsweise ein bei der Kammer eingetragener Architekt.
In einigen Bundesländern ist es auch möglich, den Bauantrag für Ihren Wintergarten im Rahmen einer sogenannten eingeschränkten Planvorlageberechtigung direkt vom Wintergartenbauer erstellen und einreichen zu lassen. Diese Leistung abseits vom Kerngeschäft bieten nur wenige Wintergartenbauer an.
Was Sie aber jederzeit von Ihrem Wintergartenbauer erhalten, sind zuverlässige Planunterlagen zu Ihrem individuellen Wintergarten. Diese kann jeder externe Architekt für die Erstellung der Genehmigungsplanung weiterverarbeiten.
Ergänzt um weitere Unterlagen und Berechnungen entsteht so Ihr Bauantrag, den Ihr Planer in Ihrem Namen, je nach Bundesland, bei der Gemeinde oder direkt bei der Unteren Baurechtsbehörde einreicht. Diesen Service bietet Planeco Building bundesweit.
Bei der Behörde wird Ihr Vorhaben inhaltlich und rechtlich geprüft und im Anschluss die Baugenehmigung erteilt. Nun dürfen Sie gemeinsam mit dem Fachunternehmen Ihres Vertrauens an die Realisierung Ihres Wintergartens gehen.
Bearbeitungszeiten und Fristen – Wie lange müssen Sie warten?
Typischerweise erstellt ein erfahrener Architekt Ihren Bauantrag innerhalb von drei bis vier Wochen. Hinzu kommt die Bearbeitungsdauer der Behörde, die in Abhängigkeit vom Verfahren bei zwei oder drei Monaten ab Eingang vollständiger Unterlagen liegt.
Das bedeutet für Sie, dass Sie ab dem Zeitpunkt der Beauftragung des Architekten rund drei bis vier Monate Zeit einplanen müssen, bevor Sie Ihre Baugenehmigung in Händen halten.
Was kostet die Baugenehmigung für einen Wintergarten?
Die Kosten für Ihren Wintergarten selbst lassen sich ohne Kenntnis des individuellen Vorhabens und des gewählten Systems kaum verlässlich angeben. Welche Kosten Sie dagegen gut eingrenzen können, sind die Ihres Bauantrags. Der Aufwand für Ihren Architekten liegt für durchschnittliche Wintergärten im Bereich von 1.500 - 2.500 Euro zuzüglich Steuern.
Hinzu kommt die Genehmigungsgebühr für die Bearbeitung auf der Behörde. Diese sollte aber ohne besondere Befreiungsgebühren für eventuell erforderliche Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans beim Mindestsatz und damit im niedrigen dreistelligen Bereich liegen.
Mit Planeco Building schnell zur Baugenehmigung für Ihren Wintergarten
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Planeco Building begleitet Sie bei einem regelkonformen Vorgehen zum Erhalt Ihrer Baugenehmigung zum Festpreis. Dabei stehen wir Ihnen bundesweit mit qualifizierten und spezialisierten Architekten bereit, um Sie zu Ihrer Baugenehmigung zu beraten und auf schnellem Wege Bauanträge zu erstellen.
Auf Wunsch begleiten wir Sie auch darüber hinaus, zum Beispiel im Bereich der Statik und Umsetzung. Melden Sie sich jetzt kostenfrei, um Ihr individuelles Anliegen zu besprechen.
Wir würden uns sehr freuen, Sie bei Ihrem Wintergarten-Anbau auf dem Weg zu Ihrer Genehmigung zu unterstützen. Sprechen Sie uns an!
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