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Erfahren Sie, wie Sie Ihr Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umwandeln können, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und neue Nutzungsmöglichkeiten zu erschließen.
Von den erforderlichen Genehmigungen über Gestaltungsideen und baurechtlichen Hinweisen finden Sie hier das Wichtigste für einen erfolgreichen Umbau zum Zweifamilienhaus.
Von den erforderlichen Genehmigungen über Gestaltungsideen und baurechtlichen Hinweisen finden Sie hier das Wichtigste für einen erfolgreichen Umbau zum Zweifamilienhaus.
Kann ich aus einem Einfamilienhaus zwei Wohnungen machen?
In einem Einfamilienhaus lebt in der Regel eine Familie. Es besteht aus ein bis zwei Etagen und oftmals einem ebenfalls genutzten Keller- und Dachgeschoss. Bei einem Zweifamilienhaus hingegen befinden sich zwei separate, sehr häufig nach Etagen getrennte Wohneinheiten in einem Gebäude.
Grundsätzlich wirft der Umbau von einem Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus keine größeren Probleme auf. Es ist sogar ein Bauprojekt, das sich vergleichsweise einfach realisieren lässt und das sich durchaus lohnen kann.
Hierzu sollte man sich allerdings gleich zu Beginn an einen Fachmann wenden, um die Möglichkeiten auszuloten und ein aus Kosten-Nutzen-Sicht sinnvolles Konzept aufzustellen.
Grundsätzlich wirft der Umbau von einem Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus keine größeren Probleme auf. Es ist sogar ein Bauprojekt, das sich vergleichsweise einfach realisieren lässt und das sich durchaus lohnen kann.
Hierzu sollte man sich allerdings gleich zu Beginn an einen Fachmann wenden, um die Möglichkeiten auszuloten und ein aus Kosten-Nutzen-Sicht sinnvolles Konzept aufzustellen.
Brauche ich eine Genehmigung, um ein Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umzubauen?
Um aus einem Einfamilienhaus zwei Wohnungen zu machen, muss die Nutzung des Grundstücks für zwei Wohnungen zulässig sein.
Allgemein regeln Bebauungspläne nur die zulässige Art der Nutzung „Wohnen“. Im Einzelfall können aber auch Obergrenzen für die Wohnungszahl je Flurstück oder sogar je Gebäude festgelegt werden.
Bestehen keine solchen Vorgaben, ist die Teilung vom Ein- zum Zweifamilienhaus grundsätzlich zulässig. Daher ist baurechtlich der Umbau eines Einfamilienhauses zum Zweifamilienhaus erfahrungsgemäß unproblematisch.
Die Frage nach der Genehmigung ist jedoch nicht ganz so einfach zu beantworten. Grundsätzlich sind Änderungen an Gebäuden fast immer verfahrenspflichtig.
Allgemein regeln Bebauungspläne nur die zulässige Art der Nutzung „Wohnen“. Im Einzelfall können aber auch Obergrenzen für die Wohnungszahl je Flurstück oder sogar je Gebäude festgelegt werden.
Bestehen keine solchen Vorgaben, ist die Teilung vom Ein- zum Zweifamilienhaus grundsätzlich zulässig. Daher ist baurechtlich der Umbau eines Einfamilienhauses zum Zweifamilienhaus erfahrungsgemäß unproblematisch.
Die Frage nach der Genehmigung ist jedoch nicht ganz so einfach zu beantworten. Grundsätzlich sind Änderungen an Gebäuden fast immer verfahrenspflichtig.
Die Schaffung von Wohnraum genießt in einigen Bundesländern aber Erleichterungen, sodass die Teilung bestehender Wohngebäude teilweise im vereinfachten Genehmigungsverfahren oder sogar genehmigungsfrei durchgeführt werden darf. Auch wenn ein Verfahren nötig ist, wird Ihr Vorhaben von der zuständigen Behörde in der Regel mit höchstens geringen Auflagen genehmigt.
Gut zu wissen: Um auf der sicheren Seite zu sein, können Sie sich auch direkt bei Ihrem örtlichen Bauamt nach der geltenden Verfahrensart, sowie dem Erfordernis einer Baugenehmigung erkundigen.
Wir weisen darauf hin, dass unabhängig von der Verfahrenspflicht und dem Prüfumfang der Behörde Ihr Vorhaben immer allen rechtlichen Vorgaben entsprechen muss.
Sowohl bei einem vereinfachten Genehmigungsverfahren, als auch bei einer Genehmigungsfreistellung, auch bekannt als "Kenntnisgabeverfahren", müssen der Behörde dieselben Unterlagen wie bei einem regulären Bauantrag vorgelegt werden. Lediglich “verfahrensfreie Vorhaben” sind von der Einreichung eines Bauantrages ausgenommen. Man spricht bei diesem Bauantrag häufig auch von einer sogenannten Nutzungsänderung.
Falls Sie von einzelnen Vorschriften bewusst abweichen möchten, kann bzw. muss zusätzlich zum Bauantrag ein sogenannter Befreiungs- bzw. Abweichungsantrag gestellt werden, um sich die jeweilige Abweichung genehmigen zu lassen.
Sowohl bei einem vereinfachten Genehmigungsverfahren, als auch bei einer Genehmigungsfreistellung, auch bekannt als "Kenntnisgabeverfahren", müssen der Behörde dieselben Unterlagen wie bei einem regulären Bauantrag vorgelegt werden. Lediglich “verfahrensfreie Vorhaben” sind von der Einreichung eines Bauantrages ausgenommen. Man spricht bei diesem Bauantrag häufig auch von einer sogenannten Nutzungsänderung.
Falls Sie von einzelnen Vorschriften bewusst abweichen möchten, kann bzw. muss zusätzlich zum Bauantrag ein sogenannter Befreiungs- bzw. Abweichungsantrag gestellt werden, um sich die jeweilige Abweichung genehmigen zu lassen.
Fallbeispiel: Vom Wohnhaus mit Gewerbeinheit zum Zweifamilienhaus
Immer wieder geht es nicht nur darum, aus einer Wohneinheit zwei zu machen. Viele Einfamilienhäuser wurden in der Vergangenheit um eine kleine Gewerbeeinheit ergänzt, in der die Bewohner einer freischaffenden oder einer anderen gewerblichen Tätigkeit nachgehen. Typische Beispiele wären ein kleines Büro, eine Praxis oder auch Nagelpflege-Studio.
Wird das Gewerbe aufgegeben, bietet sich hier eine optimale Möglichkeit, nicht eine Wohnung aufzuteilen, sondern aus dem Wohnhaus mit Gewerbeeinheit ein Zweifamilienhaus zu formen. In diesem Fall können Sie sich beinahe entspannt zurücklehnen.
Obwohl Nutzungseinheiten abseits des Wohnens meist als herausfordernder gelten, haben Sie hier tatsächlich alle Fragen bereits geklärt. Die Art der Nutzung „Wohnen“ ist bereits vorhanden und auch die Anzahl der Einheiten bleibt unverändert. Ordnungsrechtlich ist Wohnen in diesem Fall fast immer ohne bauliche Veränderungen möglich und selbst ein Bauantrag nicht immer notwendig.
Wird das Gewerbe aufgegeben, bietet sich hier eine optimale Möglichkeit, nicht eine Wohnung aufzuteilen, sondern aus dem Wohnhaus mit Gewerbeeinheit ein Zweifamilienhaus zu formen. In diesem Fall können Sie sich beinahe entspannt zurücklehnen.
Obwohl Nutzungseinheiten abseits des Wohnens meist als herausfordernder gelten, haben Sie hier tatsächlich alle Fragen bereits geklärt. Die Art der Nutzung „Wohnen“ ist bereits vorhanden und auch die Anzahl der Einheiten bleibt unverändert. Ordnungsrechtlich ist Wohnen in diesem Fall fast immer ohne bauliche Veränderungen möglich und selbst ein Bauantrag nicht immer notwendig.
Wann ist der Umbau von einem Einfamilienhaus zu zwei Wohnungen sinnvoll?
Der Umbau von einem Einfamilienhaus zu einem Zweifamilienhaus sollte nicht nur möglich, sondern auch im konkreten Einzelfall sinnvoll sein. Aber wann ist das der Fall?
Flexibilität für verschiedene Mitbewohner
Zwei Wohneinheiten unter einem Dach sind die optimale Voraussetzung für eine flexible Gebäudenutzung. Denn eine weitere separate Wohneinheit im Haus bringt viele Vorteile mit sich. Zum Beispiel im Hinblick auf die zukünftige Familienplanung. In die zweite Wohnung können die heranwachsenden Kinder und später auch die Großeltern einziehen.
So entsteht ein Gebäude, das sich den familiären Veränderungen anpasst, sei es als Mehrgenerationenhaus oder mit der Möglichkeit des selbstständigen und doch familiennahen Wohnens der Kinder. Obwohl es sich immer noch um das Elternhaus handelt, kann durch den Umbau in ein Zweifamilienhaus Privatsphäre und eine eigenständige, individuelle Lebensführung geschaffen werden.
Je nach Lebenssituation bietet sich eine separate Wohneinheit auch ideal an, um einem Au-pair, einer Haushaltshilfe oder einer Pflegekraft eine angemessene Bleibe zu bieten.
So entsteht ein Gebäude, das sich den familiären Veränderungen anpasst, sei es als Mehrgenerationenhaus oder mit der Möglichkeit des selbstständigen und doch familiennahen Wohnens der Kinder. Obwohl es sich immer noch um das Elternhaus handelt, kann durch den Umbau in ein Zweifamilienhaus Privatsphäre und eine eigenständige, individuelle Lebensführung geschaffen werden.
Je nach Lebenssituation bietet sich eine separate Wohneinheit auch ideal an, um einem Au-pair, einer Haushaltshilfe oder einer Pflegekraft eine angemessene Bleibe zu bieten.
Mieteinnahmen durch zweite Wohneinheit
Gängig ist die Schaffung einer separaten Wohneinheit zur Vermietung an Dritte. Die generierten Mieteinnahmen machen das Haus zur zusätzlichen Kapitalanlage. Neben einem dauerhaften Mietverhältnis werden zweite Wohneinheiten immer häufiger als Ferienwohnungen angeboten.
Ob die Zweitwohnung ganzjährig oder nur über begrenzte Zeiträume vermietet wird, liegt im eigenen Ermessensspielraum. Auf jeden Fall ist die unmittelbare Nähe des Eigentümers sehr vorteilhaft für den reibungslosen Ablauf der Vermietung.
Ob die Zweitwohnung ganzjährig oder nur über begrenzte Zeiträume vermietet wird, liegt im eigenen Ermessensspielraum. Auf jeden Fall ist die unmittelbare Nähe des Eigentümers sehr vorteilhaft für den reibungslosen Ablauf der Vermietung.
Hinweis: Ferienwohnungen werden aus baurechtlicher Sicht nicht als Wohnung, sondern als gewerbliche Einheit angesehen. Die Wohnung sieht zwar identisch aus, allerdings kann es bei der Zulässigkeit in bestimmten Gebieten klare Unterschiede geben und eine Genehmigung vom Bauamt für die Nutzungsänderung zur Kurzzeitvermietung notwendig sein!
Kostensenkungen durch eine zweite Wohneinheit
Der große Vorteil, aus einem Einfamilienhaus zwei Wohnungen zu machen, besteht darin, dass das Haus nach dem Umbau aus zwei Parteien besteht. Und das kann sich günstig auf die Kosten auswirken.
Üblicherweise anfallende Kosten, wie Grundsteuer, Kanalgebühren oder der Schornsteinfeger lassen sich in diesem Fall immer auf zwei Parteien umlegen. Ebenso reduzieren sich gegebenenfalls die Nebenkosten für Heizung und Elektrizität für den Eigentümer des Gebäudes.
Üblicherweise anfallende Kosten, wie Grundsteuer, Kanalgebühren oder der Schornsteinfeger lassen sich in diesem Fall immer auf zwei Parteien umlegen. Ebenso reduzieren sich gegebenenfalls die Nebenkosten für Heizung und Elektrizität für den Eigentümer des Gebäudes.
Baugenehmigungen deutschlandweit
Regional erfahrene Architekten
Preiswert & in Rekordzeit
Ideen für die Realisierung einer zweiten Wohneinheit
Wenn ausreichend Platz vorhanden ist, lässt sich eine zweite Wohneinheit im vorhandenen Keller, Obergeschoss oder Dachgeschoss unterbringen. Oft kann eine Einliegerwohnung (ELW) eine gute Lösung sein. Hierbei wird die zweite Wohneinheit mit überschaubarem Mehraufwand geschaffen.
Flexible Trennungsgrade
Je nach persönlichen Erfordernissen lässt sich die Aufteilung der Einheiten bedürfnisorientiert komplett separat, mit getrennten Eingängen und Laufwegen oder hybrid, z. B. mit gemeinsamen Aufenthaltsbereichen (z. B. Terrasse, Essensbereichen) umsetzen.
Sollen die entstehenden Wohnungen allerdings separaten Eigentümern übertragen werden, bleibt nur die vollständige Trennung aller baulichen Gegebenheiten. Andernfalls stellt die zuständige Behörde die für die notarielle Aufteilung nötige Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht aus.
Sollen die entstehenden Wohnungen allerdings separaten Eigentümern übertragen werden, bleibt nur die vollständige Trennung aller baulichen Gegebenheiten. Andernfalls stellt die zuständige Behörde die für die notarielle Aufteilung nötige Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht aus.
Der Wohnkeller als zweite Wohneinheit
Ein Wohnkeller kann mit entsprechender Planung zur zusätzlichen, vollwertigen Wohneinheit werden. In einem ausgebauten Keller lässt sich nämlich nicht nur ein Gästezimmer oder ein Homeoffice unterbringen, sondern auch eine eigenständige Nutzungseinheit für die Familie oder Dritte.
Flächengewinn durch Anbau
Wenn es das Grundstück zulässt, ist es auch möglich, durch einen kleinen Anbau ausreichend Wohnfläche für eine weitere Wohneinheit zu schaffen.
Die Dachaufstockung als Wohnraumerweiterung
Wenn der Anbau in die Breite aufgrund fehlenden Baugrunds nicht möglich ist, bleibt als Alternative der Weg nach oben. Durch die Anhebung eines zu niedrigen Daches oder die Ergänzung eines weiteren Stockwerks kann zusätzlicher Wohnraum entstehen.
Im ersten Fall wird lediglich das alte Dach angehoben und der Kniestock erhöht. Im zweiten Fall wird nach dem Rückbau des Daches ein komplettes Geschoss mit einem eigenen neuen Dach ergänzt.
Im ersten Fall wird lediglich das alte Dach angehoben und der Kniestock erhöht. Im zweiten Fall wird nach dem Rückbau des Daches ein komplettes Geschoss mit einem eigenen neuen Dach ergänzt.
Ein Architekt kann Möglichkeiten und Alternativen für den Umbau aufzeigen
Haben Sie sich für Ihr Umbauprojekt entschieden, lohnt der rasche Kontakt zu einem Architekten und Statiker, um die gewünschten Baumaßnahmen auf den Weg zu bringen. Der Architekt greift die Vorstellungen auf und entwickelt sie mit seiner fachlichen Expertise zum umsetzbaren Konzept.
Von ihm erfahren Sie, welche Vorstellungen empfehlenswert sind und wo eine Anpassung sinnvoll ist. Zudem berät Sie der Architekt in Bezug auf alle technischen und baurechtlichen Fragen und ermittelt für Sie mögliche Kosten.
Die Zusammenarbeit mit einem Architekten und Statiker ist nicht immer Pflicht, jedoch kann sie sinnvoll sein, um Unsicherheiten aus dem Weg räumen, Qualität zu gewährleisten und eine Grundlage für Entscheidungen sowie den gesamten Projektverlauf schaffen.
Von ihm erfahren Sie, welche Vorstellungen empfehlenswert sind und wo eine Anpassung sinnvoll ist. Zudem berät Sie der Architekt in Bezug auf alle technischen und baurechtlichen Fragen und ermittelt für Sie mögliche Kosten.
Die Zusammenarbeit mit einem Architekten und Statiker ist nicht immer Pflicht, jedoch kann sie sinnvoll sein, um Unsicherheiten aus dem Weg räumen, Qualität zu gewährleisten und eine Grundlage für Entscheidungen sowie den gesamten Projektverlauf schaffen.
Ihr Einfamilienhaus zum Zweifamilienhaus umbauen mit Planeco Building
Sie wollen Ihr Einfamilienhaus in zwei Wohnungen aufteilen, sind sich über das „Wie“ aber noch nicht im Klaren? Sie möchten gerne fachliche Expertise hinzuziehen? Dann sind wir Ihr Ansprechpartner.
Gerne bieten wir Ihnen ein unverbindliches telefonisches Erstgespräch, sowie ein kostenfreies Angebot für individuelle Unterstützung in der Planung, dem Bauantrag und darüber hinaus, um Ihren Umbau erfolgreich durchzuführen!
Gerne bieten wir Ihnen ein unverbindliches telefonisches Erstgespräch, sowie ein kostenfreies Angebot für individuelle Unterstützung in der Planung, dem Bauantrag und darüber hinaus, um Ihren Umbau erfolgreich durchzuführen!
Welche Vorteile bietet Ihnen ein Umbau mit Planeco Building?
- Individuelle Bedarfsermittlung
- Rundum-Sorglos-Service
- Bundesweites Netzwerk
- Angebote zum Festpreis
- Fester Ansprechpartner
Bei Planeco Building steht der ganzheitliche Ansatz im Vordergrund. Gemäß Ihrem Kontext stellen wir Ihnen das bereit, was für die erfolgreiche Planung und (optional) Umsetzung Ihres Vorhabens sinnvoll ist.
Dabei ermittelt Planeco Building zuerst Ihren individuellen Bedarf und steht Ihnen mit einem festen Ansprechpartner beratend über alle Projektphasen zur Seite. Sind neben einem Architekten auch ein Statiker, ein Vermesser oder ein Energieberater erforderlich? Sie erhalten bei Planeco Building die Unterstützung eines bundesweiten Netzwerks aus qualifizierten Architekten, Statikern, Energieberatern und weiteren Ingenieuren aus einer Hand.
Kosten werden vorab schriftlich kommuniziert und Angebote individuell zum Festpreis vereinbart. Die Zusammenarbeit mit Planeco Building ist für Hausbesitzer einfach, transparent und preiswert. Die Kommunikation gegenüber Kunden und Partnern ist ehrlich und wertschätzend.
Nehmen Sie jetzt kostenfrei und unverbindlich den Kontakt auf, um sich über eine mögliche Zusammenarbeit mit Planeco Building zu informieren, sowie ein individuelles Angebot für Ihren bevorstehenden Umbau zu erhalten.
Dabei ermittelt Planeco Building zuerst Ihren individuellen Bedarf und steht Ihnen mit einem festen Ansprechpartner beratend über alle Projektphasen zur Seite. Sind neben einem Architekten auch ein Statiker, ein Vermesser oder ein Energieberater erforderlich? Sie erhalten bei Planeco Building die Unterstützung eines bundesweiten Netzwerks aus qualifizierten Architekten, Statikern, Energieberatern und weiteren Ingenieuren aus einer Hand.
Kosten werden vorab schriftlich kommuniziert und Angebote individuell zum Festpreis vereinbart. Die Zusammenarbeit mit Planeco Building ist für Hausbesitzer einfach, transparent und preiswert. Die Kommunikation gegenüber Kunden und Partnern ist ehrlich und wertschätzend.
Nehmen Sie jetzt kostenfrei und unverbindlich den Kontakt auf, um sich über eine mögliche Zusammenarbeit mit Planeco Building zu informieren, sowie ein individuelles Angebot für Ihren bevorstehenden Umbau zu erhalten.
